Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert: Drei Verfahren, mit denen der Wert einer Immobilie ermittelt wird — und warum am Ende das Zusammenspiel aller Kriterien zählt.
Wie viel eine Immobilie wert ist, entscheidet nicht der Wunsch des Eigentümers und nicht der Preis des Nachbarn, sondern der Markt — und der lässt sich mit drei anerkannten Verfahren erschließen. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab. Ein guter Bewerter kennt alle drei und weiß, wann er welches anwendet.
Das Vergleichswertverfahren
Bei einem Vergleichsverfahren wird der Wert der Immobilie durch einen Vergleich der Kaufpreise ähnlicher Immobilien ermittelt. Aus dem Bestand von vergleichbaren Objekten wird dabei ein Durchschnittspreis berechnet. Dabei gilt: Je mehr Vergleichspreise in diese Rechnung einfließen, desto genauer ist die Schätzung. Das Alter der Immobilie, der Energieverbrauch oder die Ausstattung werden durch Zu- und Abschläge in das Ergebnis einbezogen. Dieses Verfahren wird beispielsweise bei gebrauchten Wohnungen, Baugrundstücken oder Reihenhäusern angewendet — überall dort, wo es genug Vergleichbares gibt.
Das Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren werden der Bodenwert und der Bauwert sowie die Werte sonstiger Bestandteile der Immobilie ermittelt. Dazu gehört gegebenenfalls auch das Zubehör beziehungsweise die Ausstattung des Objekts. Auch hier fließen die altersbedingte Abnutzung, die Lage und die Baukosten in die Berechnung ein: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten, und wie viel davon ist durch Alter und Zustand bereits verbraucht? Zur Anwendung kommt das Sachwertverfahren zum Beispiel bei Neubauprojekten oder Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es wenige Vergleichspreise gibt.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch Kapitalisierung der Reinerträge ermittelt, die mit dem Objekt erwirtschaftet werden. Zum Einsatz kommt dieses Verfahren vor allem bei Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäusern, gewerblich genutzten Gebäuden und Büroimmobilien, aber auch bei Zinshäusern. Kapitalanleger interessiert hier nicht nur Lage und Ausstattung, sondern vor allem, wie viel sie mit dieser Immobilie erwirtschaften können — und wie sicher dieser Ertrag ist.
Was sonst noch zählt
Neben diesen drei Verfahren gibt es weitere Kriterien, die in die Bewertung einer Immobilie einbezogen werden müssen. Damit der tatsächliche Wert möglichst exakt ermittelt werden kann, müssen sowohl die Eigenschaften der Immobilie — Lage, Baujahr, Nutz- und Wohnfläche, Ausstattung, Zustand und Energieausweis — als auch rechtliche Faktoren wie Sondernutzungsrechte und die Höhe der Reparaturrücklage berücksichtigt werden. Diese Kriterien haben untereinander eine verschieden hohe Gewichtung. So kann ein Haus mit größerer Wohnfläche billiger sein als ein kleines Haus — und das nur wegen der Lage.
Warum das Zusammenspiel entscheidet
Grundsätzlich ist das Zusammenspiel all dieser Kriterien für die Wertermittlung entscheidend. Ein professioneller und erfahrener Immobilienbewerter berücksichtigt sie alle, um den Wert möglichst genau zu bestimmen. Denn ein richtig bestimmter Immobilienwert beschleunigt nicht nur die Vermittlung, sondern erzielt auch den bestmöglichen Preis für den Verkäufer: Zu hoch angesetzt bleibt ein Objekt liegen, zu niedrig verschenkt man Geld.
Wir von AKKADIA sind gerne für Sie da und beraten Sie ausführlich zu allen Themen rund um den Verkauf von Immobilien und deren Bewertung — mit einer Einschätzung, die auf dem Markt beruht und nicht auf Hoffnung.
