Сколько стоит ваша недвижимость?
Сравнительная стоимость, реальная стоимость, доходная стоимость: три метода определения стоимости недвижимости — и почему в конечном итоге решающее значение имеет совокупность всех критериев.
Стоимость недвижимости определяется не желанием владельца и не ценой соседа, а рынком — и ее можно оценить с помощью трех общепризнанных методов. Выбор подходящего метода зависит от типа недвижимости. Хороший оценщик знает все три метода и понимает, когда какой из них следует применять.
Метод сравнительной оценки
При использовании метода сравнения стоимость недвижимости определяется путем сравнения цен покупки аналогичных объектов. При этом на основе данных о сопоставимых объектах рассчитывается средняя цена. При этом действует следующее правило: чем больше сравнительных цен учитывается в расчетах, тем точнее будет оценка. Возраст объекта недвижимости, энергопотребление или оснащение учитываются в итоговой оценке посредством применения надбавок и скидок. Данный метод применяется, например, при оценке подержанных квартир, земельных участков под застройку или таунхаусов — везде, где имеется достаточное количество сопоставимых объектов.
Метод оценки по реальной стоимости
В рамках данного метода определяются стоимость земельного участка, стоимость здания, а также стоимость прочих составляющих объекта недвижимости. В случае необходимости сюда также включаются принадлежности или оборудование объекта. В данном случае в расчет также учитываются износ, связанный со сроком эксплуатации, местоположение и затраты на строительство: Сколько стоило бы построить это здание заново сегодня и какая его часть уже амортизирована вследствие возраста и состояния? Метод оценки по реальной стоимости применяется, например, при оценке проектов нового строительства или одно- и двухквартирных домов, для которых имеется мало сравнительных цен.
Метод доходности
При методе доходности стоимость недвижимости определяется путем капитализации чистой прибыли, получаемой от данного объекта. Данный метод применяется, прежде всего, к арендуемой недвижимости, такой как многоквартирные дома, здания коммерческого назначения и офисная недвижимость, а также к доходным домам. Инвесторов в данном случае интересуют не только местоположение и оснащение объекта, но, прежде всего, то, какой доход они смогут получить от данной недвижимости — и насколько стабилен этот доход.
Что ещё имеет значение
Помимо этих трёх методов существуют и другие критерии, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Для того чтобы максимально точно определить фактическую стоимость, необходимо учитывать как характеристики объекта недвижимости — местоположение, год постройки, полезную и жилую площадь, оснащение, состояние и энергетический паспорт, — так и правовые факторы, такие как права специального пользования и размер резервного фонда на ремонт. Эти критерии имеют разную степень значимости. Так, дом с большей жилой площадью может стоить дешевле, чем небольшой дом — и все это исключительно из-за местоположения.
Почему взаимодействие имеет решающее значение
В принципе, совокупность всех этих критериев имеет решающее значение для определения стоимости. Профессиональный и опытный оценщик недвижимости учитывает их все, чтобы определить стоимость с максимальной точностью. Ведь правильно установленная стоимость недвижимости не только ускоряет процесс продажи, но и позволяет продавцу получить наилучшую возможную цену: если цена завышена, объект останется нереализованным, а если занижена — вы просто теряете деньги.
Мы, компания «AKKADIA», всегда рады помочь вам и предоставить исчерпывающие консультации по всем вопросам, связанным с продажей недвижимости и её оценкой — при этом наша оценка будет основана на рыночной реальности, а не на надеждах.
