Скільки коштує ваша нерухомість?
Порівняльна вартість, реальна вартість, дохідна вартість: три методи визначення вартості нерухомості — і чому в кінцевому підсумку вирішальне значення має сукупність усіх критеріїв.
Вартість нерухомості визначається не бажанням власника і не ціною сусідської нерухомості, а ринком — і її можна оцінити за допомогою трьох загальновизнаних методів. Який із них підходить, залежить від типу нерухомості. Хороший оцінювач знає всі три методи і розуміє, коли який із них застосовувати.
Метод порівняльної оцінки
У рамках порівняльного методу вартість нерухомості визначається шляхом порівняння цін купівлі подібних об’єктів нерухомості. На основі переліку порівнянних об’єктів розраховується середня ціна. При цьому діє правило: чим більше порівняльних цін враховується в розрахунку, тим точнішою є оцінка. Вік нерухомості, енергоспоживання або оснащення враховуються у результаті за допомогою надбавок та знижок. Цей метод застосовується, наприклад, до вживаних квартир, земельних ділянок під забудову або рядних будинків — скрізь, де є достатня кількість об’єктів для порівняння.
Метод оцінки за ринковою вартістю
У рамках цього методу визначаються вартість землі та вартість будівлі, а також вартість інших складових нерухомості. До них, за необхідності, також належать приладдя та обладнання об’єкта. Тут також у розрахунок враховуються зношення, пов’язане з віком, розташування та будівельні витрати: Скільки коштувало б звести цю будівлю заново сьогодні, і яка її частина вже зношена внаслідок віку та стану? Метод реальної вартості застосовується, наприклад, до проектів нового будівництва або одно- та двородинних будинків, для яких існує мало порівняльних цін.
Метод дохідної вартості
У методі дохідності вартість нерухомості визначається шляхом капіталізації чистого доходу, який приносить об’єкт. Цей метод застосовується насамперед до об’єктів, що здаються в оренду, таких як багатоквартирні будинки, будівлі комерційного призначення та офісна нерухомість, а також до будинків, що здаються в оренду з метою отримання доходу. Інвесторів тут цікавить не лише розташування та оснащення, а насамперед те, скільки вони можуть заробити на цій нерухомості — і наскільки надійним є цей дохід.
Що ще має значення
Окрім цих трьох методів, існують й інші критерії, які необхідно враховувати під час оцінки нерухомості. Щоб якомога точніше визначити фактичну вартість, слід враховувати як характеристики нерухомості — місце розташування, рік побудови, корисну та житлову площу, оснащення, стан та енергетичний паспорт, — так і правові фактори, такі як права на спеціальне користування та розмір резерву на ремонт. Ці критерії мають різну вагу. Так, будинок із більшою житловою площею може коштувати дешевше, ніж невеликий будинок — і це лише через його розташування.
Чому взаємодія має вирішальне значення
Взагалі, саме взаємодія всіх цих критеріїв має вирішальне значення для визначення вартості. Професійний та досвідчений оцінювач нерухомості враховує їх усі, щоб визначити вартість якомога точніше. Адже правильно встановлена вартість нерухомості не тільки прискорює процес укладення угоди, але й дозволяє продавцю отримати найкращу можливу ціну: якщо ціна встановлена занадто високо, об’єкт залишається непроданим, а якщо занадто низько — продавець втрачає гроші.
Ми, команда «AKKADIA», завжди раді допомогти вам і надати вичерпну консультацію з усіх питань, пов’язаних із продажем нерухомості та її оцінкою — з урахуванням реальної ринкової ситуації, а не просто сподівань.
