Sanieren statt abreißen: Der Wert der Substanz

Europa nimmt den Gebäudebestand in die Pflicht, Wien schützt seine Gründerzeit. Warum Sanierung für Eigentümer kein Zwang, sondern eine Chance ist.

Ein Gründerzeithaus hat schon zwei Weltkriege, mehrere Währungen und unzählige Moden überstanden. Es wird auch die Energiewende überstehen — wenn man es lässt. Die Frage ist nicht, ob saniert wird, sondern wie klug: mit Verstand für die Substanz, mit Blick auf die Förderungen und mit einem Plan, der über die nächste Heizsaison hinausreicht.

Wir erleben bei vielen Eigentümern eine Mischung aus Respekt und Überforderung: Das Haus ist wertvoll, die Auflagen werden strenger, die Angebote der Baufirmen widersprechen einander. Dieser Beitrag ordnet ein.

Der Rahmen wird enger

Die europäische Gebäuderichtlinie verlangt, dass der Bestand effizienter wird — mit Zielen für die Gebäude mit dem höchsten Verbrauch zuerst. Österreich setzt das schrittweise um, und die Wohnbauförderungen der Länder sind längst an energetische Kriterien gekoppelt. Wer heute saniert, saniert in einen Rahmen hinein, der in zehn Jahren strenger sein wird als heute.

Wien schützt gleichzeitig seine Gründerzeitviertel: Seit der Bauordnungsnovelle 2018 braucht der Abbruch von Häusern aus der Zeit vor 1945 eine Bewilligung, und in Schutzzonen ist er die Ausnahme geworden. Für Eigentümer bedeutet das, dass der Wert ihres Hauses in der Substanz liegt — und in dem, was man aus ihr macht. Abreißen und neu bauen ist in den meisten Fällen keine Option mehr. Das ist gut so, und es ist auch wirtschaftlich vernünftig.

Was Sanierung bringt

Ein sanierter Altbau ist kein Kompromiss, sondern ein Premiumprodukt: dicke Wände, hohe Räume, neue Fenster, eine zeitgemäße Heizung, eine Fassade, die wieder aussieht wie am ersten Tag. Die Betriebskosten sinken spürbar, die Mieten bei Neuvermietung steigen, weil Mieter für niedrige Heizkosten und gute Substanz zahlen, und der Energieausweis wechselt die Farbe — was beim Verkauf bares Geld ist.

Dazu kommt, was sich nicht in Kilowattstunden messen lässt: Ein saniertes Haus hält seine Mieter, zieht bessere an und wird in der Straße zum Referenzobjekt. Die Investition zahlt sich doppelt aus — im Ertrag und im Wert.

Die Schritte in der richtigen Reihenfolge

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Was ist der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung? Ein Energieberater rechnet daraus ein Konzept — welche Maßnahmen bringen wie viel, in welcher Reihenfolge, zu welchen Kosten. Diese Reihenfolge ist entscheidend: Erst die Hülle, dann die Technik. Wer die Heizung tauscht, bevor die Fenster dicht sind, dimensioniert sie falsch.

Typische Etappen sind das Dach mit Dämmung der obersten Geschossdecke, die Fenster, die Fassade — in Schutzzonen von innen oder mit Rücksicht auf die Gliederung — und zuletzt die Heizung: in Wien oft Fernwärme, wo das Netz reicht, sonst Wärmepumpe, die im Altbau funktioniert, wenn die Hülle vorher ertüchtigt wurde. Steigleitungen und Elektrik nimmt man mit, wenn die Wände ohnehin offen sind.

Förderungen kennen

Bund und Stadt fördern die thermische Sanierung und den Heizungstausch mit Zuschüssen, die einen erheblichen Teil der Kosten decken können — der Sanierungsbonus des Bundes, die Wiener Wohnbauförderung für Sanierungen, dazu Programme für den Ausstieg aus Gas. Die Bedingungen ändern sich fast jährlich, und die Töpfe sind nicht unbegrenzt. Wer plant, sollte früh klären, welche Förderung zu welcher Maßnahme passt, und die Anträge stellen, bevor der erste Handwerker kommt.

Wer die Förderungen kennt, rechnet anders. Eine Sanierung, die ohne Zuschuss zwanzig Jahre braucht, um sich zu tragen, trägt sich mit Zuschuss in zwölf. Das ist der Unterschied zwischen einem Projekt, das man verschiebt, und einem, das man beginnt.

Kosten und Wert

Eine umfassende Sanierung eines Gründerzeithauses ist ein Projekt im hohen sechsstelligen, oft siebenstelligen Bereich. Das klingt nach viel, und es ist viel. Aber die Alternative — nicht zu sanieren — kostet auch: in Form von steigenden Betriebskosten, sinkender Vermietbarkeit, einem Energieausweis, der jeden Käufer abschreckt, und einem Haus, das bei jedem Verkauf einen Abschlag für den Sanierungsstau hinnimmt.

Wir begleiten Eigentümer bei der Entscheidung, ob sie sanieren, entwickeln oder verkaufen — und bringen sie mit Partnern zusammen, die den Wiener Altbau nicht als Problem, sondern als Chance sehen. Denn Substanz ist das eine, was in dieser Stadt nicht nachwächst. Und wer sie pflegt, besitzt am Ende mehr als ein Haus.