¿Cuánto vale su inmueble?

Valor comparativo, valor real, valor de rendimiento: tres métodos para determinar el valor de un inmueble — y por qué, en última instancia, lo que cuenta es la combinación de todos los criterios.

El valor de un inmueble no viene determinado por los deseos del propietario ni por el precio del vecino, sino por el mercado, y este se puede evaluar mediante tres métodos reconocidos. La elección del método más adecuado depende del tipo de inmueble. Un buen tasador conoce los tres y sabe cuándo aplicar cada uno de ellos.

El método de comparación

En un método comparativo, el valor del inmueble se determina comparando los precios de compra de inmuebles similares. A partir del conjunto de inmuebles comparables se calcula un precio medio. En este sentido, se aplica lo siguiente: cuantos más precios comparativos se incluyan en este cálculo, más precisa será la estimación. La antigüedad del inmueble, el consumo energético o el equipamiento se tienen en cuenta en el resultado mediante ajustes al alza o a la baja. Este método se aplica, por ejemplo, a viviendas de segunda mano, solares edificables o casas adosadas, es decir, en todos aquellos casos en los que existan suficientes inmuebles comparables.

El método del valor real

En este método se determinan el valor del terreno y el valor de la construcción, así como los valores de otros elementos que componen el inmueble. Esto incluye, en su caso, los accesorios o el equipamiento del inmueble. También en este caso se tienen en cuenta en el cálculo el desgaste por el paso del tiempo, la ubicación y los costes de construcción: ¿Cuánto costaría construir el edificio de nuevo hoy en día y qué parte de ese coste ya se ha amortizado debido a la antigüedad y al estado del mismo? El método del valor real se aplica, por ejemplo, en proyectos de nueva construcción o en viviendas unifamiliares y bifamiliares, para las que existen pocos precios de referencia.

El método del valor de rendimiento

En el método del valor de rendimiento, el valor del inmueble se determina mediante la capitalización de los ingresos netos que genera dicho inmueble. Este método se utiliza sobre todo en inmuebles de alquiler, como edificios de viviendas, edificios de uso comercial e inmuebles de oficinas, pero también en edificios de viviendas de alquiler. A los inversores no solo les interesan la ubicación y el equipamiento, sino, sobre todo, cuánto pueden obtener con este inmueble y qué grado de seguridad ofrece dicha rentabilidad.

Otros aspectos importantes

Además de estos tres métodos, existen otros criterios que deben tenerse en cuenta a la hora de valorar un inmueble. Para poder determinar el valor real con la mayor precisión posible, deben tenerse en cuenta tanto las características del inmueble —ubicación, año de construcción, superficie útil y habitable, equipamiento, estado y certificado de eficiencia energética— como factores jurídicos, tales como los derechos de uso exclusivo y el importe de la reserva para reparaciones. Estos criterios tienen una ponderación diferente entre sí. Así, una vivienda con mayor superficie habitable puede resultar más barata que una vivienda pequeña, y ello únicamente debido a su ubicación.

Por qué la interacción es decisiva

En principio, la combinación de todos estos criterios es decisiva para la valoración. Un tasador inmobiliario profesional y con experiencia los tiene todos en cuenta para determinar el valor con la mayor precisión posible. Y es que un valor inmobiliario determinado correctamente no solo agiliza la venta, sino que también permite obtener el mejor precio posible para el vendedor: si el precio es demasiado alto, la propiedad no se vende; si es demasiado bajo, se está regalando dinero.

En AKKADIA estaremos encantados de atenderle y asesorarle detalladamente sobre todos los aspectos relacionados con la venta de inmuebles y su valoración, con una estimación basada en el mercado y no en meras esperanzas.