Фінансування нерухомості: як зорієнтуватися у банківських джунглях
Зростання цін та жорсткіші правила кредитування ускладнюють фінансування. Як знайти відповідне рішення?
Для більшості покупців фінансування є найбільшою перешкодою на шляху до придбання власної нерухомості. Зважаючи на фіксовану процентну ставку, частку власних коштів та термін кредиту, потрібно знайти варіант, який буде вигідним у довгостроковій перспективі, — і банк, який його підтримає.
Правила, що діють з 2022 року
З моменту посилення правил кредитування банки в Австрії, як правило, вимагають щонайменше 20 відсотків власних коштів та рівень погашення, що не перевищує 40 відсотків чистого доходу; термін кредитування обмежений 35 роками. Це вимагає ретельної підготовки: той, хто повинен покрити супутні витрати на купівлю — близько 10 відсотків — за рахунок власних коштів і додатково внести 20 відсотків від вартості житла, повинен мати в запасі близько 120 000 євро для квартири вартістю 400 000 євро.
Правила суворі, але всім відомі. Той, хто їх знає, може все прорахувати ще до початку пошуків — і уникнути оглядів, які закінчуються відмовою у банку.
Фіксована чи змінна?
Вибір фіксованої або змінної процентної ставки — це найважливіше рішення після визначення ціни покупки. Фіксована ставка забезпечує можливість планування на десять, п’ятнадцять або двадцять років; змінна ставка на початку часто вигідніша, але залежить від кон’юнктури ринку. Багато банків пропонують гібридні варіанти. Правильний вибір залежить не стільки від прогнозу щодо процентних ставок, скільки від власної потреби у безпеці: той, хто хоче спокійно спати вночі, платить надбавку за фіксовану ставку — і отримує за це впевненість.
Ідея, що стоїть за ціною
Хороший план фінансування враховує не лише ціну покупки, а й додаткові витрати, резерви та запас міцності на випадок зміни процентних ставок. Розмір щомісячного платежу не повинен дорівнювати максимальній сумі, яку дозволяє банк, а повинен бути таким, щоб його можна було сплачувати навіть після зміни роботи, декретної відпустки чи ремонту. Порівнюючи кілька пропозицій, часто можна заощадити п’ятизначні суми протягом усього терміну кредитування — умови у різних банків відрізняються набагато сильніше, ніж це можна припустити, дивлячись на рекламу.
Типові помилки
Найпоширенішою помилкою є те, що люди забувають про комунальні витрати — вони входять до суми власних коштів, а не до суми кредиту. Друга помилка — планувати максимальний розмір щомісячного платежу: той, хто після купівлі не має більше резервів, опиниться у скрутному становищі вже під час першого ремонту. Третя помилка — звертатися лише до одного банку. А четверта — вирішувати питання фінансування лише після того, як бажана квартира вже знайдена — тоді не вистачає часу на порівняння, а продавець не чекатиме.
Гранти та будівельне заощадження
Окрім банківського кредиту, варто звернути увагу на додаткові можливості: кредити на будівництво з фіксованою процентною ставкою, державну підтримку будівництва нових квартир, що підпадають під програму субсидування, а також субсидії на реконструкцію старих будинків. Вони не замінюють кредит, але дозволяють зменшити розмір щомісячного платежу або потребу у власних коштах — і передбачають певні умови, про які слід дізнатися ще до придбання житла.
Підготовка до розмови
Наявність повного пакету документів — підтвердження доходів, власних коштів, бюджету домогосподарства, документів про купівлю — скорочує час розгляду заявки, а наявність письмової згоди на фінансування робить покупця пріоритетним партнером для продавця. AKKADIA за бажанням налагоджує контакт з незалежними експертами з фінансування, які добре знають віденський ринок, — щоб ви могли підійти до переговорів з банком, маючи чітке уявлення про ситуацію та сильну позицію.
