Реконструкція замість знесення: цінність будівлі
Європа ставить високі вимоги до існуючого житлового фонду, а Відень дбає про збереження своїх будівель епохи «Грюндерцайт». Чому реконструкція для власників — це не обов’язок, а можливість.
Будинок епохи «Грюндерцайт» вже пережив дві світові війни, кілька валют і незліченні модні тенденції. Він переживе й енергетичний перехід — якщо йому це дозволити. Питання не в тому, чи проводити реконструкцію, а в тому, наскільки розумно її здійснювати: з розумінням сутності будівлі, з урахуванням можливостей фінансування та з планом, який виходить за межі наступного опалювального сезону.
Багато власників відчувають суміш поваги та розгубленості: будинок має велику цінність, вимоги стають дедалі суворішими, а пропозиції будівельних компаній суперечать одна одній. Ця стаття допоможе розібратися в ситуації.
Межі звужуються
Європейська директива щодо будівель вимагає підвищення енергоефективності існуючого житлового фонду — причому в першу чергу це стосується будівель із найвищим рівнем споживання енергії. Австрія поступово впроваджує ці вимоги, а програми підтримки житлового будівництва у федеральних землях вже давно пов’язані з енергетичними критеріями. Хто сьогодні проводить реконструкцію, той робить це в рамках, які через десять років стануть суворішими, ніж сьогодні.
Водночас Відень захищає свої квартали епохи «Грюндерцайт»: з моменту внесення змін до будівельного кодексу у 2018 році для знесення будинків, збудованих до 1945 року, потрібен дозвіл, а в охоронних зонах це стало винятком. Для власників це означає, що цінність їхнього будинку полягає в самій будівлі — і в тому, що з неї можна зробити. Знесення та нове будівництво в більшості випадків більше не є варіантом. Це добре, і це також економічно доцільно.
Які переваги дає реконструкція
Відремонтована стара будівля — це не компроміс, а преміальний продукт: товсті стіни, високі кімнати, нові вікна, сучасна система опалення, фасад, який знову виглядає як у перший день. Експлуатаційні витрати помітно знижуються, орендна плата при укладенні нових договорів зростає, оскільки орендарі готові платити за низькі витрати на опалення та хороший стан будівлі, а енергетичний паспорт змінює колір — що при продажу означає реальні гроші.
До того ж є те, що не можна виміряти в кіловат-годинах: відремонтований будинок утримує своїх мешканців, приваблює кращих і стає еталонним об’єктом на вулиці. Інвестиція окупається подвійно — у вигляді доходу та зростання вартості.
Покрокові інструкції у правильній послідовності
Спочатку потрібно провести оцінку поточного стану: у якому стані знаходяться дах, фасад, вікна, трубопроводи, система опалення? На основі цього енергетичний консультант розробляє концепцію — які заходи дадуть який ефект, у якій послідовності та з якими витратами. Ця послідовність має вирішальне значення: спочатку — огороджувальні конструкції, потім — технічні системи. Хто замінює систему опалення до того, як вікна стануть герметичними, той неправильно підбирає її потужність.
Типовими етапами є дах з утепленням перекриття верхнього поверху, вікна, фасад — у захисних зонах зсередини або з урахуванням архітектурної структури — і, нарешті, опалення: у Відні це часто центральне опалення, де досягає мережа, в інших випадках — тепловий насос, який працює в старих будівлях, якщо їхній огороджувальний корпус попередньо було модернізовано. Підйомні трубопроводи та електропроводку встановлюють тоді, коли стіни й так розібрані.
Дізнатися про програми фінансування
Федеральний уряд та місто підтримують теплову модернізацію та заміну систем опалення за допомогою субсидій, які можуть покрити значну частину витрат — це федеральний бонус на модернізацію, віденська програма підтримки житлового будівництва для модернізації, а також програми відмови від газу. Умови змінюються майже щороку, а обсяги фінансування не є необмеженими. Тим, хто планує такі роботи, слід заздалегідь з’ясувати, яка допомога підходить для конкретного заходу, та подати заявки до приходу першого майстра.
Хто знає про субсидії, той по-іншому розраховує. Реконструкція, яка без субсидії окупиться лише через двадцять років, з субсидією окупиться за дванадцять. У цьому полягає різниця між проектом, який відкладають, і тим, який починають.
Витрати та вартість
Комплексна реконструкція будинку епохи «Грюндерцайт» — це проект, вартість якого сягає високих шестизначних, а часто й семизначних сум. Це звучить як велика сума, і це дійсно велика сума. Але альтернатива — відмовитися від реконструкції — також обходиться дорого: у вигляді зростаючих експлуатаційних витрат, зниження привабливості для орендарів, енергетичного сертифіката, який відлякує кожного покупця, та будинку, який при кожному продажу втрачає в ціні через накопичені затримки з реконструкцією.
Ми допомагаємо власникам прийняти рішення: реконструювати, розвивати чи продати нерухомість — і знайомимо їх із партнерами, які розглядають старі віденські будинки не як проблему, а як можливість. Адже нерухомість — це те єдине, чого в цьому місті не поповнюється. І той, хто дбає про неї, зрештою отримує набагато більше, ніж просто будинок.
