Финансирование недвижимости: как сориентироваться в «банковских джунглях»
Рост цен и ужесточение правил кредитования затрудняют привлечение финансирования. Как найти подходящее решение?
Для большинства покупателей финансирование является самым серьёзным препятствием на пути к приобретению собственной недвижимости. Учитывая фиксированную процентную ставку, долю собственных средств и срок кредита, необходимо найти вариант, который будет выгоден в долгосрочной перспективе, — и банк, который его поддержит.
Правила, действующие с 2022 года
С момента ужесточения правил кредитования банки в Австрии, как правило, требуют наличие собственных средств в размере не менее 20 процентов и уровень погашения кредита не более 40 процентов от чистого дохода; срок кредитования ограничен 35 годами. Это требует тщательной подготовки: тем, кому приходится покрывать сопутствующие расходы на покупку — около десяти процентов — за счёт собственных средств и дополнительно вносить 20 процентов от покупной цены, при стоимости квартиры в 400 000 евро необходимо иметь в распоряжении не менее 120 000 евро.
Правила строгие, но они всем известны. Тот, кто их знает, может просчитать всё заранее, прежде чем приступить к поиску, — и тем самым избежит просмотров, которые заканчиваются отказом со стороны банка.
Фиксированная или переменная?
Выбор фиксированной или переменной процентной ставки — это самое важное решение после определения покупной цены. Фиксированная ставка обеспечивает предсказуемость на протяжении десяти, пятнадцати или двадцати лет; переменная ставка вначале часто оказывается более выгодной, но зависит от конъюнктуры рынка. Многие банки предлагают смешанные варианты. Правильный выбор зависит не столько от прогноза изменения процентных ставок, сколько от вашей собственной потребности в уверенности: тот, кто хочет спать спокойно по ночам, платит надбавку за фиксированную ставку — и получает взамен уверенность.
Идея, лежащая в основе данной ставки
Хороший план финансирования учитывает не только покупную цену, но и сопутствующие расходы, резервы и запас на случай изменения процентных ставок. Размер ежемесячного платежа не должен соответствовать максимальному уровню, разрешенному банком, а должен оставаться приемлемым даже в случае смены работы, декретного отпуска или необходимости ремонта. Сравнивая несколько предложений, за весь срок кредита часто можно сэкономить суммы в пятизначных цифрах — условия у разных банков различаются гораздо сильнее, чем это следует из рекламы.
Типичные ошибки
Самая распространённая ошибка — забыть о коммунальных расходах: они относятся к собственным средствам, а не к сумме кредита. Вторая ошибка — планировать максимальный размер ежемесячного платежа: тот, у кого после покупки не останется резерва, окажется в затруднительном положении при первом же ремонте. Третья ошибка — обращаться только в один банк. А четвёртая — решать вопрос с финансированием только после того, как желаемая квартира уже найдена — тогда не хватает времени на сравнение, а продавец не будет ждать.
Льготы и накопительное жилищное сбережение
Помимо банковского кредита стоит обратить внимание на дополнительные возможности: ссуды по программам строительного сбережения с фиксированной процентной ставкой, государственную поддержку жилищного строительства для субсидируемых новых квартир, а также субсидии на реконструкцию старых зданий. Они не заменяют кредит, но позволяют снизить размер ежемесячных платежей или потребность в собственных средствах — при этом они сопряжены с условиями, о которых следует узнать до совершения покупки.
Подготовка к беседе
При предоставлении полного пакета документов — подтверждений доходов, собственных средств, бюджета семьи, документов о покупке — срок рассмотрения заявки сокращается, а наличие в руках подтверждения о предоставлении финансирования делает покупателя приоритетным партнером для продавца. AKKADIA по Вашему желанию наладит контакт с независимыми экспертами в области финансирования, хорошо знакомыми с венским рынком, — чтобы Вы могли прийти на встречу с представителями банка, обладая полной ясностью и сильной позицией на переговорах.
