Altbau oder Neubau? Eine Entscheidungshilfe

Stuck und Raumhöhe oder Fußbodenheizung und Tiefgarage: Beide Welten haben ihre Logik. Worauf es bei der Entscheidung wirklich ankommt.

Die Frage kommt in fast jedem Beratungsgespräch: Altbau oder Neubau? Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an — auf das Leben, das man führen will, und auf die Rechnung, die man dafür aufstellt. Beide Welten haben ihre Logik, und beide haben Kosten, die man erst sieht, wenn man genau hinschaut.

Dieser Beitrag ist kein Plädoyer für die eine oder die andere Seite. Er ist eine Entscheidungshilfe: die Argumente, die Kostenfrage, das Mietrecht und am Ende fünf Fragen, die man sich stellen sollte, bevor man sich verliebt.

Was für den Altbau spricht

Raumhöhen von über drei Metern, Flügeltüren, Parkett, Stuck, Kastenfenster — der Wiener Altbau hat eine Großzügigkeit, die im Neubau kaum zu bezahlen wäre. Die Grundrisse sind oft flexibler, als sie aussehen, die Wände dick, die Häuser leise. Und der Altbau hat Charakter: Kein Haus gleicht dem anderen, und jede Wohnung erzählt eine Geschichte.

Dazu kommen gewachsene Lagen. Der Altbau steht dort, wo die Stadt schon fertig ist, mit Kaffeehaus, Markt und U-Bahn vor der Tür, mit Bäumen, die älter sind als das Haus daneben. Und bei Mietwohnungen in Häusern aus der Zeit vor 1945 ist der Mietzins gesetzlich begrenzt — ein Argument, das für Mieter zählt und das Investoren kennen müssen.

Was für den Neubau spricht

Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Lift, Freiflächen: Der Neubau ist praktisch. Die Betriebskosten sind niedriger, die Haustechnik ist neu, die Grundrisse sind auf heutiges Wohnen zugeschnitten — offene Küchen, Bäder mit Fenster, Abstellräume, die diesen Namen verdienen. Wer eine Terrasse will, findet sie im Neubau leichter, und wer ein Auto hat, einen Garagenplatz.

Und der Neubau hat Gewährleistung: Was in den ersten Jahren kaputtgeht, ist Sache des Bauträgers. Das ist im Altbau anders, wo jede Wohnung ihre Überraschungen bereithält — die Leitung hinter dem Stuck, das Fenster, das nicht mehr schließt, der Boden, der sich unter dem Parkett bewegt.

Die Kostenfrage

Beim Kaufpreis liegt der Altbau je nach Lage und Zustand oft unter dem Neubau — aber nicht immer, und im sanierten Zustand in guten Lagen deutlich darüber. Bei den laufenden Kosten kehrt sich das Bild um: Der Neubau heizt günstiger, die Rücklage ist noch niedrig, die Betriebskosten sind planbar. Der Altbau verlangt Reserven — für die Sanierung der eigenen Wohnung und für die des Hauses, an der jeder Eigentümer anteilig beteiligt ist.

Wer den Altbau kauft, sollte deshalb den Zustand des Hauses genauso prüfen wie die Wohnung: Dach, Fassade, Steigleitungen, Lift, Rücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Eine Fassadensanierung kann pro Wohnung fünfstellig kosten — und sie kommt, früher oder später.

Die Mietrechtsfrage

Für Anleger ist das Mietrecht der entscheidende Unterschied. Im Altbau vor 1945 gilt das Mietrechtsgesetz voll: begrenzte Mietzinse, Zuschlagskatalog, Regeln für Befristung und Erhaltung. Das begrenzt den Ertrag, macht ihn aber berechenbar. Im Neubau ist der Mietzins frei vereinbar — mit höheren Erträgen, aber auch mit mehr Marktrisiko und einem Mieter, der bei jedem Angebot vergleicht.

Für Selbstnutzer spielt das keine Rolle. Für alle, die irgendwann vermieten wollen — weil sich das Leben ändert — spielt es eine große.

Fünf Fragen, bevor Sie sich verlieben

Wie viele Jahre wollen Sie hier wohnen? Wer plant, in fünf Jahren zu verkaufen, kauft anders als wer für dreißig Jahre kauft. Wie wichtig sind Ihnen Freiflächen, Lift, Stellplatz? Wer diese Dinge braucht, findet sie im Neubau zuverlässiger. Wie viel Reserve haben Sie für Unvorhergesehenes? Der Altbau verlangt sie. Wie viel bedeutet Ihnen der Charakter eines Hauses? Ehrlich beantwortet entscheidet diese Frage oft alles. Und: Wo wollen Sie leben — im Grätzl, das schon fertig ist, oder in dem, das gerade entsteht?

Unsere Erfahrung: Wer den Altbau liebt, wird im Neubau nicht glücklich — und umgekehrt. Deshalb fragen wir zuerst nach dem Leben, nicht nach dem Budget. Die passende Wohnung ergibt sich dann meist von selbst, und die Rechnung folgt der Entscheidung, nicht umgekehrt.