Стара будівля чи нова? Допомога у прийнятті рішення

Ліпнина та висота стелі чи підлогове опалення та підземний гараж: обидва варіанти мають свою логіку. Що насправді має значення при прийнятті рішення.

Це питання виникає майже під час кожної консультації: старий будинок чи новобудова? Чесна відповідь така: це залежить від того, яке життя ви хочете вести, і від того, який бюджет ви на це виділите. Обидва варіанти мають свою логіку, і в обох є витрати, які можна побачити лише при уважному розгляді.

Ця стаття не є закликом на користь тієї чи іншої сторони. Вона покликана допомогти у прийнятті рішення: аргументи, питання вартості, орендне право і, наостанок, п’ять запитань, які варто задати собі, перш ніж закохатися.

Чому варто вибрати старий будинок

Висота стель понад три метри, розсувні двері, паркет, ліпнина, вікна з рамами — старі віденські будинки мають таку просторість, яку в новозбудованих будинках навряд чи можна було б собі дозволити. Плани поверхів часто гнучкіші, ніж здається на перший погляд, стіни товсті, а будинки тихі. І старі будинки мають свій характер: жоден будинок не схожий на інший, і кожна квартира розповідає свою історію.

До цього додаються традиційні райони. Стара будівля стоїть там, де місто вже сфорувалося: з кав’ярнею, ринком і станцією метро прямо під боком, з деревами, які старші за сусідній будинок. А орендна плата за квартири в будинках, зведених до 1945 року, обмежена законом — це важливий аргумент для орендарів, про який інвестори повинні знати.

Чому варто побудувати новий будинок

Енергоефективність, безбар’єрність, ліфт, відкриті простори: новий будинок — це практично. Експлуатаційні витрати нижчі, інженерні системи нові, планування пристосоване до сучасних потреб проживання — відкриті кухні, ванні кімнати з вікнами, комори, які справді заслуговують на цю назву. Тим, хто мріє про терасу, у новобудові її знайти простіше, а тим, хто має автомобіль, — місце в гаражі.

А на нову будівлю надається гарантія: якщо щось вийде з ладу в перші роки, це — справа забудовника. У старій будівлі все інакше: кожна квартира таїть у собі свої «сюрпризи» — труба за ліпниною, вікно, яке вже не зачиняється, підлога, що прогинається під паркетом.

Питання вартості

Що стосується ціни купівлі, то вартість старого будинку, залежно від місця розташування та стану, часто нижча за вартість нового — але не завжди, а в разі реконструкції та у вигідних районах вона може бути значно вищою. Щодо поточних витрат ситуація зворотна: опалення в новому будинку обходиться дешевше, резервний фонд ще невеликий, а експлуатаційні витрати можна легко спланувати. Стара будівля вимагає резервів — як на реконструкцію власної квартири, так і на реконструкцію будинку, у якій кожен власник бере участь пропорційно до своєї частки.

Тому тим, хто купує стару будівлю, слід перевірити стан будинку так само ретельно, як і стан квартири: дах, фасад, стояки, ліфт, резервний фонд, протоколи зборів власників. Ремонт фасаду може коштувати п’ятизначну суму на кожну квартиру — і рано чи пізно він все одно знадобиться.

Питання оренди житла

Для інвесторів вирішальну роль відіграє орендне право. У старих будинках, побудованих до 1945 року, повною мірою діє Закон про оренду: обмежені орендні ставки, перелік додаткових платежів, правила щодо строків оренди та утримання житла. Це обмежує дохід, але робить його передбачуваним. У нових будинках розмір орендної плати визначається за домовленістю — це забезпечує вищу прибутковість, але також пов’язане з більшим ринковим ризиком та орендарем, який порівнює кожну пропозицію.

Для тих, хто живе у власному житлі, це не має значення. А для всіх, хто колись захоче здавати житло в оренду — бо життя змінюється — це має велике значення.

П’ять запитань, перш ніж закохатися

Скільки років ви плануєте тут проживати? Той, хто планує продати житло через п’ять років, купує його інакше, ніж той, хто купує на тридцять років. Наскільки для вас важливі відкриті простори, ліфт, місце для паркування? Тим, кому потрібні ці речі, їх надійніше знайти в новобудові. Який у вас запас коштів на непередбачені витрати? Стара будівля вимагає його. Наскільки для вас важливий характер будинку? Чесна відповідь на це питання часто вирішує все. І ще: де ви хочете жити — у районі, який уже сформований, чи в тому, що тільки-но будується?

Наш досвід: той, хто любить старі будинки, не буде щасливий у новобудові — і навпаки. Тому ми спочатку запитуємо про спосіб життя, а не про бюджет. Відповідна квартира зазвичай знаходить нас сама, а рахунок виставляється після прийняття рішення, а не навпаки.