¿Edificio antiguo o de nueva construcción? Una guía para tomar una decisión
Molduras y altura de las estancias, o calefacción por suelo radiante y aparcamiento subterráneo: ambos enfoques tienen su lógica. Lo que realmente importa a la hora de tomar una decisión.
La pregunta surge en casi todas las reuniones de asesoramiento: ¿vivienda antigua o nueva? La respuesta sincera es: depende —depende del estilo de vida que se quiera llevar y del presupuesto que se establezca para ello—. Ambos mundos tienen su lógica, y ambos conllevan costes que solo se aprecian si se analizan con detenimiento.
Este artículo no pretende defender a una u otra parte. Su objetivo es servir de guía para la toma de decisiones: los argumentos, la cuestión de los costes, la legislación en materia de alquiler y, para terminar, cinco preguntas que conviene plantearse antes de enamorarse.
Ventajas de los edificios antiguos
Techos de más de tres metros de altura, puertas batientes, parqué, estuco, ventanas con marcos de madera: los edificios antiguos de Viena tienen una amplitud que resultaría prácticamente inalcanzable en las construcciones nuevas. Las distribuciones suelen ser más flexibles de lo que parecen, las paredes son gruesas y los edificios son tranquilos. Además, los edificios antiguos tienen carácter: no hay dos edificios iguales y cada vivienda cuenta una historia.
A esto se suman las ubicaciones consolidadas. El edificio antiguo se encuentra en una zona ya consolidada de la ciudad, con una cafetería, un mercado y el metro a la puerta, y con árboles más antiguos que la casa de al lado. Además, en el caso de las viviendas de alquiler situadas en edificios anteriores a 1945, el alquiler está limitado por ley —un argumento que resulta importante para los inquilinos y que los inversores deben tener en cuenta—.
Argumentos a favor de la nueva construcción
Eficiencia energética, accesibilidad, ascensor, espacios al aire libre: el edificio de nueva construcción resulta muy práctico. Los gastos de mantenimiento son más bajos, las instalaciones técnicas son nuevas y las distribuciones se han diseñado pensando en el estilo de vida actual: cocinas abiertas, baños con ventana y trasteros que realmente merecen ese nombre. Quien desee una terraza, la encontrará más fácilmente en un edificio de nueva construcción, y quien tenga coche, dispondrá de una plaza de garaje.
Además, las viviendas de nueva construcción cuentan con garantía: cualquier avería que se produzca durante los primeros años es responsabilidad del promotor. La situación es diferente en los edificios antiguos, donde cada vivienda depara sus propias sorpresas: la tubería que se esconde tras el estuco, la ventana que ya no cierra, el suelo que se mueve bajo el parqué.
La cuestión de los costes
En cuanto al precio de compra, los edificios antiguos suelen ser más baratos que los de nueva construcción, dependiendo de su ubicación y estado, aunque no siempre es así; de hecho, cuando están rehabilitados y se encuentran en buenas ubicaciones, su precio puede superar con creces al de los de nueva construcción. En cuanto a los gastos corrientes, la situación se invierte: los edificios de nueva construcción tienen menores gastos de calefacción, la reserva es aún baja y los gastos de mantenimiento se pueden planificar. Las viviendas antiguas exigen disponer de reservas: tanto para la rehabilitación de la propia vivienda como para la del edificio, en la que cada propietario participa de forma proporcional.
Por lo tanto, quien compre un inmueble antiguo debería comprobar el estado de la vivienda tanto como el del edificio: el tejado, la fachada, las tuberías verticales, el ascensor, el fondo de reserva y las actas de las juntas de propietarios. La rehabilitación de la fachada puede suponer un coste de cinco cifras por vivienda, y, tarde o temprano, habrá que llevarla a cabo.
La cuestión del derecho de arrendamiento
Para los inversores, la legislación en materia de arrendamientos marca la diferencia decisiva. En los edificios antiguos construidos antes de 1945 se aplica íntegramente la Ley de Arrendamientos: alquileres limitados, catálogo de recargos, normas sobre contratos de duración determinada y mantenimiento. Esto limita la rentabilidad, pero la hace previsible. En los edificios de nueva construcción, el alquiler se acuerda libremente, lo que supone mayores rendimientos, pero también un mayor riesgo de mercado y un inquilino que compara cada oferta.
Para quienes viven en su propia vivienda, esto no tiene importancia. Para todos aquellos que quieran alquilarla en algún momento —porque la vida cambia—, sí que es muy importante.
Cinco preguntas que debe hacerse antes de enamorarse
¿Cuántos años tiene previsto vivir aquí? Quien planea vender dentro de cinco años no compra de la misma manera que quien lo hace pensando en quedarse treinta años. ¿Qué importancia le dan a los espacios abiertos, al ascensor y a la plaza de aparcamiento? Quien necesite estas cosas, las encontrará con mayor seguridad en un edificio de nueva construcción. ¿De qué margen dispone para imprevistos? Las viviendas antiguas lo exigen. ¿Qué importancia le da al carácter de una vivienda? Una respuesta sincera a esta pregunta suele ser decisiva. Y además: ¿dónde desea vivir: en un barrio ya consolidado o en uno que se está desarrollando actualmente?
Nuestra experiencia: quien ama los edificios antiguos no se sentirá a gusto en uno de nueva construcción, y viceversa. Por eso, lo primero que preguntamos es por su estilo de vida, no por su presupuesto. La vivienda adecuada suele surgir por sí sola, y el cálculo se adapta a la decisión, y no al revés.
