Старое здание или новое? Рекомендации по выбору

Лепнина и высота потолков или теплый пол и подземная парковка: у обоих подходов есть своя логика. Что действительно важно при принятии решения.

Этот вопрос возникает практически на каждой консультации: старое здание или новостройка? Честный ответ таков: это зависит от того, какой образ жизни вы хотите вести, и от того, какой бюджет вы на это выделяете. У обоих вариантов есть своя логика, и в обоих случае существуют затраты, которые можно увидеть только при внимательном рассмотрении.

Данная статья не является призывом в пользу той или иной стороны. Она призвана помочь принять решение: в ней рассматриваются аргументы, вопрос о расходах, законодательство об аренде, а в конце приводятся пять вопросов, которые следует задать себе, прежде чем влюбиться.

Что говорит в пользу старого здания

Высота потолков свыше трёх метров, распашные двери, паркет, лепнина, окна с рамами — старинные венские дома отличаются просторностью, которую в новостройках вряд ли удалось бы обеспечить за такие деньги. Планировки зачастую более гибкие, чем кажется на первый взгляд, стены толстые, а в домах тихо. Кроме того, старые здания обладают своим характером: ни один дом не похож на другой, и каждая квартира рассказывает свою историю.

К этому добавляются традиционные районы. Старые здания расположены там, где город уже сформировался: с кофейнями, рынком и станцией метро прямо у порога, с деревьями, которые старше соседнего дома. А в случае с арендуемыми квартирами в домах, построенных до 1945 года, размер арендной платы ограничен законом — это важный аргумент для арендаторов, о котором должны знать инвесторы.

Аргументы в пользу нового строительства

Энергоэффективность, доступность для людей с ограниченными возможностями, лифт, открытые пространства: этот новый дом отличается практичностью. Эксплуатационные расходы ниже, инженерные системы новые, планировки адаптированы к современному образу жизни — открытые кухни, ванные комнаты с окнами, кладовые, достойные этого названия. Тем, кто хочет иметь террасу, в новом здании будет проще её найти, а тем, у кого есть автомобиль, — место в гараже.

Кроме того, на новый дом распространяется гарантия: все, что выйдет из строя в первые годы, — это ответственность застройщика. В старом доме всё обстоит иначе: каждая квартира таит в себе свои «сюрпризы» — труба за лепниной, окно, которое больше не закрывается, пол, который прогибается под паркетом.

Вопрос о расходах

Что касается покупной цены, то стоимость старого дома, в зависимости от местоположения и состояния, зачастую ниже, чем у нового — однако не всегда, а в отремонтированном виде в престижных районах она значительно превышает цену нового. В отношении текущих расходов ситуация меняется на противоположную: отопление в новом доме обходится дешевле, резервный фонд пока невелик, а эксплуатационные расходы можно точно спланировать. Старое здание требует наличия резервов — как на ремонт собственной квартиры, так и на ремонт всего дома, в котором каждый собственник участвует пропорционально своей доле.

Поэтому тем, кто приобретает старое здание, следует проверить состояние как самого дома, так и квартиры: крышу, фасад, стояки, лифт, резервный фонд, протоколы собраний собственников. Ремонт фасада может обойтись в пятизначную сумму на каждую квартиру — и рано или поздно он неизбежен.

Вопрос о праве аренды

Для инвесторов решающим фактором является законодательство об аренде. В старых зданиях, построенных до 1945 года, в полной мере действует Закон об аренде: ограниченные арендные ставки, перечень надбавок, правила в отношении срока аренды и содержания жилья. Это ограничивает доходность, но делает её предсказуемой. В новостройках размер арендной платы определяется по договоренности — это обеспечивает более высокую доходность, но также сопряжено с большим рыночным риском и тем, что арендатор сравнивает каждое предложение.

Для тех, кто живет в собственном жилье, это не имеет значения. А для всех, кто когда-нибудь захочет сдавать жилье в аренду — поскольку жизнь меняется, — это имеет большое значение.

Пять вопросов, которые следует задать себе, прежде чем влюбиться

Сколько лет вы планируете прожить здесь? Тот, кто планирует продать квартиру через пять лет, выбирает жильё иначе, чем тот, кто покупает его на тридцать лет. Насколько важны для вас открытые пространства, лифт, парковочное место? Тем, кому нужны эти удобства, в новостройке их легче найти. Какой запас средств у вас есть на непредвиденные расходы? Старое здание требует его наличия. Насколько важен для вас характер дома? Честный ответ на этот вопрос зачастую решает всё. И ещё: где вы хотите жить — в уже сформировавшемся районе или в том, который только формируется?

Наш опыт показывает: тем, кто любит старые дома, не понравится жить в новостройке — и наоборот. Поэтому мы сначала интересуемся образом жизни, а не бюджетом. Подходящая квартира, как правило, подбирается сама собой, а расчеты следуют за принятым решением, а не наоборот.