Kaufnebenkosten in Wien: Was neben dem Kaufpreis wirklich anfällt

Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag, Makler — beim Immobilienkauf kommen rund zehn Prozent auf den Kaufpreis obendrauf. Ein Überblick, der vor Überraschungen schützt.

Wer in Wien eine Wohnung oder ein Haus kauft, rechnet mit dem Kaufpreis — und unterschätzt gern, was daneben noch fällig wird. Dabei sind die Nebenkosten gut planbar, weil die meisten Positionen gesetzlich festgelegt oder standardisiert sind. Wer sie kennt, verhandelt besser, finanziert sicherer und erlebt beim Notar keine Überraschung.

In diesem Beitrag gehen wir die Posten der Reihe nach durch, zeigen, was verhandelbar ist und was nicht, und rechnen am Ende ein Beispiel durch, wie es in unseren Beratungsgesprächen täglich vorkommt.

Die fixen Posten: Steuer und Grundbuch

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb an, wird vom Vertragserrichter berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Innerhalb der Familie gelten begünstigte Sätze, beim klassischen Kauf am Markt nicht.

Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises. Erst mit dieser Eintragung sind Sie rechtlich Eigentümer — der Kaufvertrag allein genügt nicht. Wird der Kauf finanziert, kommt die Eintragung des Pfandrechts dazu: 1,2 Prozent des eingetragenen Kreditbetrags. Banken lassen in der Regel etwas mehr als die Kreditsumme eintragen, um Zinsen und Kosten abzusichern; auch das erhöht die Gebühr.

Diese drei Positionen stehen fest. Hier gibt es nichts zu verhandeln, aber auch keine Überraschungen — sie lassen sich am Tag des Angebots auf den Euro genau berechnen.

Vertrag, Treuhand, Beglaubigung

Der Kaufvertrag wird in Österreich von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet, der zugleich als Treuhänder auftritt: Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto und wird erst ausbezahlt, wenn alle Bedingungen erfüllt sind — lastenfreie Übergabe, Eintragung, Löschung alter Pfandrechte. Das schützt beide Seiten.

Die Kosten dafür sind nicht gesetzlich fixiert. Üblich sind ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, bei einfachen Verträgen und höheren Kaufpreisen oft weniger, weil sich viele Kanzleien an Pauschalen orientieren. Dazu kommen die Beglaubigung der Unterschriften und kleinere Gebühren für Grundbuchauszüge und Eingaben. Wer den Vertragserrichter selbst wählt, kann Angebote vergleichen — der Käufer trägt diese Kosten üblicherweise, beauftragt aber nicht immer.

Die Maklerprovision

Beim Kauf gilt in Österreich weiterhin, dass beide Seiten eine Provision zahlen können: bis zu drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent brutto. Das Bestellerprinzip, das seit Juli 2023 bei der Vermietung gilt, betrifft den Kauf nicht.

Die Provision ist der einzige große Posten, der von der Vermittlung abhängt — und der einzige, hinter dem eine Leistung steht, die man sehen kann: Marktkenntnis, Bewertung, Vorauswahl, Verhandlung, Begleitung bis zur Übergabe. Wir sagen unseren Käufern offen, wofür sie zahlen. Und wir sagen ihnen auch, wenn sich ein Objekt aus unserer Sicht nicht rechnet.

Was oft vergessen wird

Neben den klassischen Nebenkosten gibt es Positionen, die in keiner Aufstellung stehen und trotzdem Geld kosten. Die Bank verlangt für die Finanzierung meist eine Bearbeitungsgebühr und eine Schätzung der Liegenschaft. Bei Eigentumswohnungen ist ein Blick auf die Rücklage der Eigentümergemeinschaft Pflicht: Steht eine Fassadensanierung an, zahlt sie der neue Eigentümer mit. Und wer den Altbau liebt, sollte ein Budget für die erste Renovierung einplanen — Leitungen, Fenster, Böden.

Dazu kommen Übersiedlung, Einrichtung, gegebenenfalls eine Zwischenfinanzierung, wenn die alte Wohnung noch nicht verkauft ist. Nichts davon ist dramatisch. Aber alles zusammen entscheidet darüber, ob der Kauf am Ende entspannt oder knapp wird.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Wohnung um 500.000 Euro, finanziert mit 400.000 Euro Kredit. Die Grunderwerbsteuer beträgt 17.500 Euro, die Grundbucheintragung 5.500 Euro, das Pfandrecht 4.800 Euro. Der Kaufvertrag samt Treuhand liegt bei etwa 7.500 Euro, die Maklerprovision bei 18.000 Euro brutto. Das ergibt rund 53.000 Euro — knapp elf Prozent des Kaufpreises.

Diese 53.000 Euro rechnet die Bank nicht zum Wert der Immobilie, sondern zum Eigenkapitalbedarf. Wer 20 Prozent Eigenmittel auf den Kaufpreis mitbringt, braucht also nicht 100.000, sondern rund 153.000 Euro auf der Seite. Genau an dieser Stelle scheitern Finanzierungen — nicht am Kaufpreis, sondern an den Nebenkosten, die niemand eingeplant hat.

Was sich sparen lässt

Wenig, aber nicht nichts. Die Vertragskosten sind verhandelbar, besonders bei höheren Kaufpreisen. Beim Pfandrecht lohnt ein Gespräch mit der Bank über die Höhe der Eintragung. Und wer eine Immobilie ohne Makler kauft, spart die Provision — trägt dafür aber das Risiko der Bewertung und der Verhandlung allein.

Bei AKKADIA legen wir die Nebenkosten für jedes Objekt offen, bevor Sie sich entscheiden — mit den tatsächlichen Sätzen aus dem Angebot, nicht mit Durchschnittswerten. Denn ein guter Kauf beginnt mit einer ehrlichen Rechnung, und eine ehrliche Rechnung kennt keine Fußnoten.