Додаткові витрати при купівлі нерухомості у Відні: що насправді доводиться оплачувати крім ціни купівлі

Податок на придбання нерухомості, земельний кадастр, договір, ріелтор — при купівлі нерухомості до ціни покупки додається приблизно десять відсотків. Огляд, який допоможе уникнути несподіванок.

Той, хто купує у Відні квартиру чи будинок, розраховує на ціну покупки — і часто недооцінює, які ще витрати доведеться понести. При цьому додаткові витрати можна добре спланувати, оскільки більшість статей витрат визначені законом або стандартизовані. Хто їх знає, той краще веде переговори, надійніше фінансує покупку і не стикається з несподіванками у нотаріуса.

У цій статті ми по черзі розглянемо всі пункти, покажемо, що можна обговорювати, а що — ні, а наприкінці проаналізуємо приклад, подібний до тих, що щодня трапляються під час наших консультацій.

Постійні витрати: податки та реєстрація нерухомості

Податок на придбання нерухомості становить 3,5 відсотка від ціни купівлі. Він стягується при кожному оплатному придбанні, розраховується особою, яка складає договір, і перераховується до податкової інспекції. У межах сім’ї діють пільгові ставки, на відміну від звичайних угод на ринку.

Реєстраційний збір за внесення права власності до земельного реєстру становить 1,1 відсотка від ціни купівлі. Лише після цієї реєстрації ви стаєте власником з юридичної точки зору — самого договору купівлі-продажу для цього недостатньо. Якщо купівля фінансується за допомогою кредиту, до цього додається реєстрація заставного права: 1,2 відсотка від зареєстрованої суми кредиту. Банки, як правило, реєструють суму, що дещо перевищує суму кредиту, щоб покрити відсотки та витрати; це також збільшує розмір збору.

Ці три позиції є остаточними. Тут немає про що домовлятися, але й не буде ніяких несподіванок — їх можна точно розрахувати до євро в день подання пропозиції.

Договір, довірче управління, засвідчення

В Австрії договір купівлі-продажу укладається адвокатом або нотаріусом, який одночасно виступає в ролі довіреної особи: ціна купівлі надходить на довірчий рахунок і виплачується лише після виконання всіх умов — передачі майна без обтяжень, реєстрації та скасування попередніх заставних прав. Це забезпечує захист обох сторін.

Вартість цих послуг не встановлена законом. Зазвичай вона становить від одного до двох відсотків від ціни купівлі, хоча у випадку простих договорів та вищих цін купівлі часто буває меншою, оскільки багато юридичних фірм орієнтуються на фіксовані суми. До цього додаються витрати на засвідчення підписів та невеликі збори за виписки з земельного реєстру та подання документів. Той, хто самостійно обирає фахівця з укладення договору, може порівняти пропозиції — зазвичай ці витрати несе покупець, але не завжди саме він доручає укладення договору.

Комісія брокера

При купівлі в Австрії, як і раніше, обидві сторони можуть сплачувати комісію: до трьох відсотків від ціни купівлі плюс 20 відсотків податку на додану вартість, тобто 3,6 відсотка брутто. Принцип «платить той, хто замовляє», який діє з липня 2023 року в сфері оренди, не поширюється на купівлю.

Комісія — це єдина значна стаття витрат, яка залежить від посередницьких послуг, і єдина, за якою стоїть послуга, яку можна побачити на власні очі: знання ринку, оцінка, попередній відбір, переговори, супровід аж до передачі об’єкта. Ми відкрито пояснюємо нашим покупцям, за що вони платять. І ми також повідомляємо їм, якщо, на нашу думку, об’єкт не є вигідним.

Про що часто забувають

Окрім класичних комунальних витрат, існують статті витрат, яких немає в жодному переліку, але які все одно вимагають коштів. Зазвичай банк стягує комісію за оформлення кредиту та оцінку нерухомості. У випадку з квартирами у власність обов’язково слід перевірити стан резервного фонду співвласників: якщо заплановано ремонт фасаду, новий власник також братиме участь у його оплаті. А тим, хто полюбляє старі будинки, слід передбачити в бюджеті кошти на перший ремонт — трубопроводи, вікна, підлоги.

До цього додаються переїзд, облаштування житла та, за необхідності, тимчасове фінансування, якщо стару квартиру ще не продано. Ніщо з цього не є критичним. Але все це разом визначає, чи пройде купівля в кінцевому підсумку спокійно, чи з труднощами.

Приклад розрахунку

Візьмемо квартиру вартістю 500 000 євро, придбану за допомогою кредиту на суму 400 000 євро. Податок на придбання нерухомості становить 17 500 євро, реєстрація у земельному кадастрі — 5 500 євро, а реєстрація заставного права — 4 800 євро. Витрати на договір купівлі-продажу разом із послугами довірчого управління становлять приблизно 7 500 євро, а комісія ріелтора — 18 000 євро брутто. Усього це становить близько 53 000 євро — трохи менше ніж 11 відсотків від ціни купівлі.

Ці 53 000 євро банк враховує не у вартості нерухомості, а у потребі у власному капіталі. Тож той, хто має 20 відсотків власних коштів від ціни купівлі, повинен мати в запасі не 100 000, а приблизно 153 000 євро. Саме на цьому етапі фінансування зазнає невдачі — не через ціну купівлі, а через додаткові витрати, які ніхто не врахував.

На чому можна заощадити

Небагато, але не зовсім нічого. Вартість укладення договору можна обговорити, особливо у разі високої ціни купівлі. Щодо заставного права, варто обговорити з банком суму, на яку буде зареєстровано заставу. А той, хто купує нерухомість без посередника, економить на комісії, але натомість самостійно несе ризик, пов’язаний з оцінкою та переговорами.

У компанії «AKKADIA» ми розкриваємо інформацію про комунальні витрати для кожного об’єкта ще до того, як ви приймете рішення — на основі фактичних ставок, зазначених у пропозиції, а не середніх значень. Адже вдала покупка починається з чесного розрахунку, а чесний розрахунок не містить прихованих умов.