Gastos adicionales de la compra en Viena: lo que realmente hay que pagar además del precio de compra

Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, Registro de la Propiedad, contrato, agente inmobiliario: a la hora de comprar una vivienda, hay que añadir aproximadamente un diez por ciento al precio de compra. Una visión general que le evitará sorpresas.

Quien compra un piso o una casa en Viena cuenta con el precio de compra, pero suele subestimar los gastos adicionales que hay que abonar. Sin embargo, estos gastos se pueden planificar bien, ya que la mayoría de las partidas están fijadas por ley o estandarizadas. Quien las conoce, negocia mejor, financia con mayor seguridad y no se lleva sorpresas ante el notario.

En este artículo analizaremos cada uno de los conceptos por orden, le mostraremos qué es negociable y qué no, y, al final, realizaremos un ejemplo de cálculo tal y como ocurre a diario en nuestras sesiones de asesoramiento.

Los gastos fijos: impuestos y registro de la propiedad

El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles asciende al 3,5 % del precio de compra. Se aplica a toda adquisición a título oneroso, lo calcula el redactor del contrato y se ingresa en la Agencia Tributaria. Dentro de la familia se aplican tipos reducidos, lo que no ocurre en las compras habituales en el mercado.

La tasa de inscripción del derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad asciende al 1,1 % del precio de compra. Solo tras esta inscripción se le considerará legalmente propietario; el contrato de compraventa por sí solo no es suficiente. Si la compra se financia, hay que añadir la inscripción del derecho de prenda: el 1,2 % del importe del crédito inscrito. Por lo general, los bancos hacen que se inscriba una cantidad ligeramente superior al importe del crédito para cubrir los intereses y los gastos; esto también aumenta la tasa.

Estas tres cifras están fijadas. No hay nada que negociar al respecto, pero tampoco hay sorpresas: se pueden calcular al céntimo de euro el mismo día de la oferta.

Contrato, fideicomiso, certificación

En Austria, el contrato de compraventa lo redacta un abogado o un notario, que actúa al mismo tiempo como fideicomisario: el precio de compra se ingresa en una cuenta de fideicomiso y no se abona hasta que se hayan cumplido todas las condiciones —entrega libre de cargas, inscripción en el registro y cancelación de los antiguos derechos de prenda—. Esto protege a ambas partes.

Los costes correspondientes no están fijados por ley. Lo habitual es que oscilen entre el uno y el dos por ciento del precio de compra; en el caso de contratos sencillos y precios de compra más elevados, suelen ser inferiores, ya que muchos bufetes se basan en tarifas fijas. A ello hay que añadir la certificación de las firmas y pequeñas tasas por los extractos del Registro de la Propiedad y las tramitaciones. Quien elija por sí mismo al redactor del contrato puede comparar presupuestos; por lo general, el comprador corre con estos gastos, aunque no siempre es quien encarga la redacción.

La comisión del agente inmobiliario

En Austria, en el caso de la compraventa, sigue siendo aplicable que ambas partes pueden pagar una comisión: hasta un tres por ciento del precio de compra más un 20 por ciento de IVA, es decir, un 3,6 por ciento bruto. El principio de que paga quien solicita el servicio, vigente desde julio de 2023 en el ámbito del alquiler, no se aplica a la compraventa.

La comisión es la única partida importante que depende de la intermediación —y la única que se corresponde con un servicio tangible: conocimiento del mercado, valoración, preselección, negociación y acompañamiento hasta la entrega. Les explicamos abiertamente a nuestros compradores por qué pagan. Y también les indicamos cuando, en nuestra opinión, una propiedad no resulta rentable.

Lo que a menudo se olvida

Además de los gastos adicionales habituales, hay partidas que no figuran en ningún desglose y que, sin embargo, suponen un coste. La entidad bancaria suele exigir, para la financiación, una comisión de tramitación y una tasación del inmueble. En el caso de los pisos en propiedad, es imprescindible revisar la reserva de la comunidad de propietarios: si está prevista una rehabilitación de la fachada, el nuevo propietario deberá contribuir a su coste. Y quien aprecie los edificios antiguos debería prever un presupuesto para la primera reforma —tuberías, ventanas, suelos—.

A esto hay que añadir la mudanza, la puesta a punto de la vivienda y, en su caso, una financiación provisional si la vivienda anterior aún no se ha vendido. Nada de esto es dramático. Pero todo ello en conjunto determina si la compra acabará siendo un proceso tranquilo o se hará con apuro.

Un ejemplo de cálculo

Tomemos como ejemplo un piso de 500.000 euros, financiado con un crédito de 400.000 euros. El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles asciende a 17.500 euros, la inscripción en el Registro de la Propiedad a 5.500 euros y el derecho de prenda a 4.800 euros. El contrato de compraventa, incluido el servicio de fideicomiso, asciende a unos 7.500 euros, y la comisión del agente inmobiliario, a 18.000 euros brutos. Esto supone unos 53.000 euros, lo que representa algo menos del once por ciento del precio de compra.

El banco no contabiliza estos 53 000 euros como parte del valor del inmueble, sino como parte de los fondos propios necesarios. Quien aporte un 20 % de fondos propios sobre el precio de compra no necesitará, por tanto, 100 000, sino unos 153 000 euros ahorrados. Es precisamente en este punto donde fracasan las financiaciones: no por el precio de compra, sino por los gastos adicionales que nadie ha tenido en cuenta.

En qué se puede ahorrar

Poco, pero no nada. Los gastos contractuales son negociables, sobre todo cuando el precio de compra es elevado. En cuanto al derecho de prenda, conviene hablar con el banco sobre el importe de la inscripción. Y quien compre un inmueble sin agente inmobiliario se ahorra la comisión, pero asume por sí solo el riesgo de la valoración y la negociación.

En AKKADIA le informamos de los gastos adicionales de cada inmueble antes de que tome una decisión, utilizando las tarifas reales que figuran en la oferta, no valores medios. Y es que una buena compra comienza con una factura honesta, y una factura honesta no tiene notas a pie de página.