Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Вене: какие затраты действительно возникают помимо покупной цены

Налог на приобретение недвижимости, земельный кадастр, договор, риэлтор — при покупке недвижимости к цене приобретения добавляется около десяти процентов. Обзор, который поможет избежать неприятных сюрпризов.

Тот, кто приобретает квартиру или дом в Вене, рассчитывает на стоимость покупки — и зачастую недооценивает сопутствующие расходы. При этом дополнительные расходы легко запланировать, поскольку большинство статей расходов закреплены законом или стандартизированы. Зная их, вы сможете вести переговоры более эффективно, обеспечить более надежное финансирование и избежать неприятных сюрпризов у нотариуса.

В данной статье мы по порядку рассмотрим все пункты, укажем, что подлежит обсуждению, а что нет, и в заключение просчитаем пример, подобный тем, с которыми мы сталкиваемся ежедневно в ходе наших консультаций.

Постоянные расходы: налоги и регистрация в земельном реестре

Налог на приобретение недвижимости составляет 3,5 процента от покупной цены. Он взимается при каждом приобретении за вознаграждение, рассчитывается лицом, составляющим договор, и перечисляется в налоговую инспекцию. В рамках семьи действуют льготные ставки, в то время как при обычной сделке на рынке они не применяются.

Регистрационный сбор за внесение права собственности в реестр недвижимости составляет 1,1 процента от покупной цены. Только после этой регистрации вы становитесь законным собственником — одного договора купли-продажи для этого недостаточно. Если покупка осуществляется в кредит, к этому добавляется регистрация залогового права: 1,2 процента от зарегистрированной суммы кредита. Банки, как правило, регистрируют сумму, несколько превышающую сумму кредита, чтобы обеспечить покрытие процентов и расходов; это также увеличивает размер сбора.

Эти три позиции определены окончательно. Здесь нет места для переговоров, но и неожиданностей тоже нет — их можно рассчитать с точностью до евро в день подачи предложения.

Договор, доверительное управление, заверение

В Австрии договор купли-продажи составляется адвокатом или нотариусом, который одновременно выступает в качестве доверительного управляющего: покупная цена перечисляется на доверительный счет и выплачивается только после выполнения всех условий — передачи объекта без обременений, регистрации права собственности и снятия прежних залоговых прав. Это обеспечивает защиту интересов обеих сторон.

Расходы на это не закреплены законом. Обычно они составляют от одного до двух процентов от покупной цены; в случае простых договоров и более высоких сумм покупной цены они зачастую бывают меньше, поскольку многие юридические фирмы ориентируются на фиксированные ставки. К этому добавляются расходы на заверение подписей и небольшие сборы за выписки из реестра недвижимости и подачу документов. Если вы самостоятельно выбираете специалиста по составлению договора, вы можете сравнить предложения — как правило, эти расходы несет покупатель, однако он не всегда поручает составление договора именно этому специалисту.

Комиссия риэлтора

При покупке недвижимости в Австрии по-прежнему действует правило, согласно которому комиссию могут уплачивать обе стороны: до трёх процентов от покупной цены плюс 20 процентов НДС, то есть 3,6 процента брутто. Принцип «заказчик платит», действующий с июля 2023 года в сфере аренды, не распространяется на покупку.

Комиссионные — это единственная значительная статья расходов, которая зависит от посреднических услуг, и единственная, за которой стоит осязаемая услуга: знание рынка, оценка, предварительный отбор, ведение переговоров, сопровождение до момента передачи объекта. Мы открыто объясняем нашим покупателям, за что именно они платят. И мы также сообщаем им, если, по нашему мнению, тот или иной объект не оправдывает затрат.

О чём часто забывают

Помимо традиционных коммунальных расходов существуют статьи затрат, которые не указаны ни в одном перечне, но тем не менее требуют денежных затрат. Банк, как правило, взимает комиссию за оформление кредита и за оценку недвижимости. При покупке квартиры в многоквартирном доме обязательно следует обратить внимание на резервный фонд товарищества собственников жилья: если предстоит ремонт фасада, новый владелец будет участвовать в его оплате. А тем, кто любит старые здания, следует заложить в бюджет средства на первый капитальный ремонт — трубы, окна, полы.

К этому следует добавить переезд, обустройство нового жилья и, в случае необходимости, промежуточное финансирование, если прежняя квартира ещё не продана. Ничто из этого не является серьёзной проблемой. Однако всё это в совокупности определяет, пройдёт ли покупка в конечном итоге без лишних хлопот или же придётся сэкономить на каждой копейке.

Пример расчёта

Возьмём квартиру стоимостью 500 000 евро, приобретённую с помощью кредита на сумму 400 000 евро. Налог на приобретение недвижимости составляет 17 500 евро, регистрация в земельном реестре — 5 500 евро, оформление залогового права — 4 800 евро. Стоимость договора купли-продажи с учетом услуг доверительного управления составляет около 7 500 евро, а комиссия риэлтора — 18 000 евро брутто. В сумме это составляет около 53 000 евро — чуть менее одиннадцати процентов от покупной цены.

Эти 53 000 евро банк учитывает не в стоимости недвижимости, а в сумме необходимого собственного капитала. Таким образом, тому, кто вносит 20 процентов собственных средств от покупной цены, необходимо иметь в распоряжении не 100 000, а около 153 000 евро. Именно на этом этапе сделка по финансированию зачастую срывается — не из-за самой покупной цены, а из-за сопутствующих расходов, которые никто не заложил в бюджет.

На чем можно сэкономить

Немного, но не совсем ничего. Стоимость оформления договора подлежит обсуждению, особенно при более высоких ценах покупки. Что касается залогового права, стоит обсудить с банком сумму, на которую будет зарегистрирован залог. А тот, кто приобретает недвижимость без посредника, экономит на комиссионных — но при этом самостоятельно несет риски, связанные с оценкой и ведением переговоров.

В компании «AKKADIA» мы раскрываем информацию о коммунальных расходах по каждому объекту до того, как вы примете решение — с указанием фактических ставок из предложения, а не средних значений. Ведь удачная покупка начинается с честного счёта, а в честном счёте нет сносок.