维也纳购房附加费用：除购房价外还需承担哪些实际费用

房产购置税、不动产登记、合同、中介——购买房产时，这些费用大约会使购房价再增加10%。本文将为您提供一个概览，助您避免意外支出。

在维也纳购买公寓或独栋房屋的人，通常只考虑购房价——却往往低估了除此之外还需要支付的费用。其实，这些附加费用其实很容易规划，因为其中大部分项目都是由法律规定或标准化的。 了解这些费用的人，不仅能更从容地进行谈判、更稳妥地安排融资，而且在公证处办理手续时也不会遇到意外情况。

在本文中，我们将按顺序逐一分析各项内容，说明哪些可以协商、哪些不可协商，并在文末通过一个实例进行计算，这正是我们在日常咨询中经常遇到的情况。

固定支出：税费和不动产登记费

土地购置税为购房价的3.5%。凡有偿购置土地均需缴纳此税，由起草合同的一方计算并向税务局缴纳。在家庭内部交易中适用优惠税率，但在市场上的常规交易中则不适用。

在不动产登记簿中登记所有权的登记费为购房价的1.1%。只有完成这一登记，您才成为法律上的所有者——仅凭购房合同是不够的。 如果购房通过贷款融资，还需办理抵押权登记：费用为登记贷款金额的1.2%。银行通常会将登记金额设定为略高于贷款本金，以覆盖利息和相关费用；这也导致登记费相应增加。

这三个价位已确定。这方面既没有商量的余地，也不会有意外——在报价当天，这些价位可以精确到欧分。

合同、信托、公证

在奥地利，购房合同由律师或公证人起草，他们同时担任受托人：购房款将存入托管账户，只有在所有条件均已满足后——即无负担交付、完成产权登记以及注销原有抵押权——才会予以支付。这为双方提供了保障。

相关费用并未由法律明确规定。通常为购房价的1%至2%，但对于简单合同或高额购房价的情况，费用往往较低，因为许多律师事务所采用固定收费标准。此外，还需支付签名公证费，以及房产登记簿摘录和申请手续等小额费用。 如果自行选择起草合同的人，可以比较不同报价——通常由买方承担这些费用，但并不总是由买方委托起草。

经纪佣金

在奥地利购房时，双方仍可选择支付中介费：最高为购房价的3%，外加20%的增值税，即总计3.6%。自2023年7月起在租赁领域实施的“买方付费原则”不适用于购房。

佣金是唯一取决于中介服务的大额支出——也是唯一能体现切实服务价值的项目：市场洞察、评估、预选、谈判，以及直至交房的全过程跟进。 我们会坦诚地告诉买家，他们所支付的费用具体用于哪些方面。如果我们认为某处房产不划算，也会如实告知他们。

人们常被忽略的一点

除了传统的杂费外，还有一些项目虽未列在清单中，却仍需花费资金。银行通常会收取贷款手续费，并要求对房产进行估价。 对于公寓而言，必须查看业主委员会的储备金情况：如果即将进行外墙翻新，新业主也需要分摊这笔费用。而喜爱老式建筑的人，应预留一笔首次翻新的预算——包括管道、窗户和地板等。

此外还有搬家、新家布置，以及在旧房尚未售出时可能需要的过渡性融资。这些都不是什么大问题。但综合起来，它们将决定购房过程最终是轻松自如，还是捉襟见肘。

一个计算示例

假设一套售价50万欧元的公寓，其中40万欧元通过贷款融资。房产转让税为17,500欧元，不动产登记费为5,500欧元，抵押权登记费为4,800欧元。 购房合同及托管费用约为7,500欧元，经纪佣金为18,000欧元（含税）。合计约为53,000欧元——约占购房价的11%。

银行并未将这53,000欧元计入房产价值，而是计入自有资金需求。 因此，若要支付购房价的20%作为首付，所需准备的资金并非100,000欧元，而是约153,000欧元。融资失败往往就发生在这一点上——问题不在于购房价本身，而在于那些没人预料到的附加费用。

可以省下什么

虽然不多，但并非没有。合同费用是可以协商的，尤其是在购房价格较高时。关于抵押权，值得与银行就登记金额进行商谈。而如果通过非中介渠道购房，虽然可以省下佣金，但评估和谈判的风险则需独自承担。

在AKKADIA，我们在您做出决定之前就会公开每处房产的附加费用——采用报价单中的实际费率，而非平均值。因为一笔成功的购房交易始于一份诚实的账单，而一份诚实的账单不会有任何脚注。