Nach der KIM-Verordnung: Was sich bei der Finanzierung ändert
Mit Ende Juni 2025 ist die KIM-Verordnung ausgelaufen. Die strengen Kreditregeln sind Geschichte — aber nicht alle. Was Käufer jetzt wissen sollten.
Drei Jahre lang hat die KIM-Verordnung die Immobilienfinanzierung in Österreich bestimmt: mindestens 20 Prozent Eigenmittel, höchstens 40 Prozent des Haushaltseinkommens für die Kreditrate, maximal 35 Jahre Laufzeit. Seit 1. Juli 2025 gilt sie nicht mehr. Für viele Käufer, die in den letzten Jahren an diesen Grenzen gescheitert sind, ist das die wichtigste Nachricht seit der Zinswende.
Was sich jetzt tatsächlich ändert, ist allerdings weniger spektakulär, als die Schlagzeilen vermuten lassen — und in mancher Hinsicht mehr.
Was die Verordnung war
Die Verordnung trat im August 2022 in Kraft, mitten in der Zinswende. Die Finanzmarktaufsicht wollte verhindern, dass Haushalte Kredite aufnehmen, die sie bei steigenden Zinsen nicht mehr tragen können — eine Lehre aus der Finanzkrise. Die drei Grenzen waren verbindlich, mit einem kleinen Ausnahmekontingent je Bank.
Der Effekt war deutlich: Die Kreditvergabe für Wohnimmobilien brach ein, nicht nur wegen der Zinsen, sondern weil viele Haushalte die Regeln nicht erfüllten. Vor allem junge Käufer mit gutem Einkommen, aber wenig Erspartem, standen vor verschlossenen Türen. Die Kritik aus Immobilienwirtschaft, Banken und Politik war entsprechend laut.
Warum sie ausgelaufen ist
Die Verordnung war von Anfang an befristet, und die Aufsicht hat sie nicht verlängert. Die Begründung: Die Risiken in der Kreditvergabe sind gesunken, die Banken haben die Kriterien verinnerlicht, und die Konjunktur braucht keinen zusätzlichen Bremsklotz. Der Immobilienmarkt hatte sich in drei Jahren ohnehin verändert — weniger Spekulation, mehr Fixzinsen, vorsichtigere Käufer.
Wichtig ist, was an ihre Stelle tritt: kein neues Gesetz, aber die Erwartung der Aufsicht, dass die Banken nachhaltig vergeben. Die Kriterien bleiben als Richtschnur — sie sind nur nicht mehr in Stein gemeißelt.
Was sich wirklich ändert
Die Banken dürfen wieder Ausnahmen machen, wo sie sinnvoll sind: bei jungen Käufern mit gutem Einkommen und wenig Erspartem, bei Familien, die ein Elternhaus als Sicherheit einbringen, bei Käufern, die knapp an einer der Grenzen liegen. Eine Kreditrate von 42 Prozent des Einkommens ist kein Ausschlussgrund mehr, wenn der Rest der Rechnung stimmt. Eine Laufzeit von 38 Jahren ist möglich, wenn das Alter des Kreditnehmers es zulässt.
Das öffnet vor allem den Erstkäufern eine Tür, die drei Jahre lang verschlossen war. Und es gibt den Banken ihre eigentliche Aufgabe zurück: Risiko zu beurteilen statt Regeln abzuhaken.
Was gleich bleibt
Eigenkapital bleibt der wichtigste Faktor. Wer die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln deckt, bekommt bessere Konditionen, mehr Spielraum und weniger Fragen. Und die Zinsen entscheiden weiterhin, was leistbar ist — die Verordnung hat nie darüber bestimmt, was ein Kredit kostet, nur, wer ihn bekommt.
Die Banken werden auch ohne Verordnung nicht leichtsinnig. Die Haushaltsrechnung bleibt, die Bewertung der Immobilie bleibt, und ein Kredit, der bei einem Prozent Zinsanstieg nicht mehr tragbar wäre, wird auch jetzt nicht vergeben. Was sich ändert, ist die Flexibilität im Einzelfall, nicht das Prinzip.
Was Käufer jetzt tun sollten
Erstens: die eigene Rechnung ehrlich machen, bevor die Bank es tut — Einkommen, Fixkosten, Reserven, Nebenkosten. Zweitens: Angebote vergleichen, denn die Banken unterscheiden sich jetzt wieder stärker in dem, was sie möglich machen. Drittens: eine Finanzierungsbestätigung einholen, bevor die erste Besichtigung ansteht, weil ein Verkäufer einem Käufer mit Bestätigung den Vorzug gibt. Und viertens: Fixzins und variable Verzinsung nüchtern gegeneinander abwägen — in einem Markt mit sinkenden Zinsen lohnt sich ein Blick auf Mischformen.
Für Verkäufer bedeutet das Ende der Verordnung übrigens auch etwas: Der Kreis der finanzierbaren Käufer wird größer. Wer in den letzten Jahren an Interessenten gescheitert ist, deren Bank Nein gesagt hat, hat jetzt bessere Karten.
Für viele unserer Kunden, die 2023 und 2024 an den Grenzen der Verordnung gescheitert sind, öffnet sich jetzt ein Fenster. Wir arbeiten mit Finanzierungsberatern zusammen, die den Wiener Markt kennen — und sagen Ihnen vor der ersten Besichtigung, was realistisch ist.
