Відповідно до Постанови KIM: що зміниться у фінансуванні
Наприкінці червня 2025 року термін дії Постанови KIM закінчився. Суворі правила кредитування залишилися в минулому — але не всі. Що слід знати покупцям зараз.
Протягом трьох років положення KIM визначали умови фінансування нерухомості в Австрії: щонайменше 20 відсотків власних коштів, не більше 40 відсотків доходу домогосподарства на погашення кредиту, максимальний термін кредитування — 35 років. З 1 липня 2025 року вона більше не діє. Для багатьох покупців, які в останні роки зіткнулися з цими обмеженнями, це найважливіша новина з часу зміни курсу процентних ставок.
Однак те, що насправді зараз змінюється, є менш вражаючим, ніж можна було б припустити з заголовків у пресі, — а в деяких аспектах навіть більш значущим.
Що це було за постанова
Постанова набула чинності в серпні 2022 року, в розпал зміни курсу процентних ставок. Орган нагляду за фінансовими ринками прагнув запобігти тому, щоб домогосподарства брали кредити, які вони не зможуть обслуговувати в разі зростання процентних ставок — це урок, винесений із фінансової кризи. Ці три обмеження були обов’язковими, з невеликим квотою на винятки для кожного банку.
Наслідки були очевидними: обсяг видачі кредитів на житлову нерухомість різко скоротився не лише через процентні ставки, а й через те, що багато домогосподарств не відповідали вимогам. Насамперед перед закритими дверима опинилися молоді покупці з високим доходом, але з невеликими заощадженнями. Відповідно, критика з боку сектору нерухомості, банків та політиків була гучною.
Чому вона витекла
Цей наказ від самого початку мав обмежений термін дії, і наглядовий орган не продовжив його. Причина: ризики при наданні кредитів знизилися, банки засвоїли критерії, а економіка не потребує додаткового гальма. Ринок нерухомості за три роки й так зазнав змін — менше спекуляцій, більше фіксованих ставок, більш обережні покупці.
Важливо те, що прийде їм на зміну: не новий закон, а очікування з боку наглядових органів, що банки будуть надавати кредити з урахуванням сталого розвитку. Критерії залишаються орієнтиром — просто вони більше не є непорушними.
Що насправді зміниться
Банки знову можуть робити винятки в тих випадках, коли це доцільно: для молодих покупців із хорошим доходом і невеликими заощадженнями, для сімей, які надають батьківський будинок як заставу, для покупців, які ледь не досягають одного з обмежень. Кредитний платіж у розмірі 42 відсотків від доходу більше не є підставою для відмови, якщо решта показників відповідає вимогам. Термін кредитування до 38 років можливий, якщо це дозволяє вік позичальника.
Це, насамперед, відкриває двері для тих, хто купує нерухомість вперше, які були зачинені протягом трьох років. І повертає банкам їхнє справжнє завдання: оцінювати ризики, а не просто відмічати виконання правил.
Що залишається незмінним
Власний капітал залишається найважливішим фактором. Той, хто покриває супутні витрати та частину вартості покупки за рахунок власних коштів, отримує кращі умови, більше свободи дій і менше запитань. А процентні ставки й надалі визначають, що є доступним — постанова ніколи не встановлювала, скільки коштує кредит, а лише визначала, хто його отримує.
Навіть без відповідного розпорядження банки не стануть діяти необережно. Бюджетний розрахунок залишається, оцінка нерухомості залишається, і кредит, який став би непосильним у разі підвищення процентної ставки на один відсоток, не буде надано й зараз. Змінюється лише гнучкість у конкретних випадках, а не сам принцип.
Що слід робити покупцям зараз
По-перше: чесно прорахувати власні фінанси, перш ніж це зробить банк — доходи, фіксовані витрати, резерви, комунальні витрати. По-друге: порівняти пропозиції, адже банки знову все більше відрізняються між собою за тим, що вони можуть запропонувати. По-третє: отримати підтвердження фінансування ще до першого огляду, оскільки продавець віддасть перевагу покупцеві з таким підтвердженням. І по-четверте: тверезо зважити всі «за» і «проти» фіксованої та змінної процентної ставки — на ринку зі знижувальними ставками варто звернути увагу на гібридні варіанти.
До речі, для продавців скасування постанови також має певне значення: коло покупців, які можуть дозволити собі покупку, розширюється. Ті, хто в останні роки зазнавав невдач через те, що потенційні покупці не отримали схвалення від банку, тепер мають кращі шанси.
Для багатьох наших клієнтів, які у 2023 та 2024 роках зіткнулися з обмеженнями, передбаченими постановою, зараз відкривається нова можливість. Ми співпрацюємо з фінансовими консультантами, які добре знають віденський ринок, — і ще до першого огляду нерухомості повідомляємо вам, що є реалістичним.
