根据《KIM条例》：融资方面有哪些变化

截至2025年6月底，《KIM条例》已失效。严格的信贷规定已成为历史——但并非全部。购房者现在需要了解哪些内容。

三年来，《KIM条例》一直主导着奥地利的房地产融资：自有资金比例至少为20%，月供不得超过家庭收入的40%，贷款期限最长为35年。 自2025年7月1日起，该条例不再适用。对于近年来因受限于这些条件而未能购房的许多买家而言，这是自利率转向以来最重要的消息。

不过，目前实际发生的变化，虽然不如头条新闻所暗示的那样引人注目——但在某些方面却更有深意。

该条例的内容

该条例于2022年8月生效，正值利率转向之际。 金融市场监管机构希望防止家庭在利率上升时因无力偿还而陷入债务困境——这是从金融危机中汲取的教训。这三项限制具有约束力，每家银行仅享有少量豁免额度。

其影响显而易见：住房贷款发放量急剧下滑，这不仅是因为利率因素，还因为许多家庭不符合贷款条件。尤其是那些收入不错但积蓄有限的年轻购房者，被拒之门外。房地产行业、银行界和政界对此的批评声浪因此高涨。

为什么它会泄漏

该条例从一开始就设定了有效期，监管机构并未对其进行延期。理由是：信贷发放的风险已降低，银行已将相关标准内化，且经济形势无需再受制约。 况且，房地产市场在三年间本就发生了变化——投机行为减少，固定利率贷款增多，购房者也更加谨慎。

关键在于取而代之的是什么：并非新法律，而是监管机构对银行实施可持续信贷发放的期望。这些标准仍将作为指导原则——只是不再是铁板钉钉的了。

真正发生的变化

银行在合理的情况下可以再次给予例外处理：例如针对收入不错但储蓄较少的年轻购房者、以父母房产作为抵押的家庭，以及那些刚好达到某项限额标准的购房者。 如果其他条件都符合，月供占收入比例达到42%将不再是被拒贷的理由。如果借款人的年龄允许，贷款期限最长可达38年。

这尤其为首次购房者打开了一扇此前封闭了三年的大门。同时也让银行回归其本职：评估风险，而非机械地核对规则。

不变之处

自有资金仍是关键因素。若能用自有资金支付相关费用及部分购房款，便能获得更优的贷款条件、更大的灵活性，且需接受的审查也会更少。此外，利率依然决定着购房者的实际负担能力——该条例从未规定贷款的成本，仅规定了谁有资格获得贷款。

即使没有相关规定，银行也不会掉以轻心。财务核算依然存在，房产评估依然有效，而那种一旦利率上升1%就难以承担的贷款，现在也不会发放。变化的是针对具体个案的灵活性，而非原则本身。

买家现在应该怎么做

第一：在银行进行核算之前，先如实盘算好自己的财务状况——收入、固定开支、储备金、杂费。第二：比较不同银行的报价，因为各家银行在可提供的贷款方案上，如今差异又变大了。 第三：在首次看房前先获取融资确认函，因为卖家通常会优先考虑持有确认函的买家。 第四：冷静权衡固定利率与浮动利率——在利率下行的市场中，混合型贷款方案值得考虑。

顺便提一下，该条例的终止对卖家来说也意味着一些变化：符合贷款条件的买家群体将扩大。那些近年来因潜在买家被银行拒绝而未能成交的卖家，现在将拥有更大的优势。

对于许多在2023年和2024年因受法规限制而未能成功购房的客户而言，现在迎来了一个新机遇。我们与熟悉维也纳市场的理财顾问合作——并在您首次看房前，就向您说明哪些方案切实可行。