Según el Reglamento KIM: qué cambios se producen en la financiación

A finales de junio de 2025 expiró el Reglamento KIM. Las estrictas normas crediticias ya son cosa del pasado, pero no todas. Lo que deben saber ahora los compradores.

Durante tres años, el Reglamento KIM ha regulado la financiación inmobiliaria en Austria: un mínimo del 20 % de fondos propios, un máximo del 40 % de los ingresos familiares destinados a la cuota del préstamo y un plazo máximo de 35 años. Desde el 1 de julio de 2025, ya no está en vigor. Para muchos compradores que en los últimos años se han visto impedidos por estos límites, esta es la noticia más importante desde el cambio en los tipos de interés.

Sin embargo, lo que realmente cambia ahora es menos espectacular de lo que sugieren los titulares —y, en algunos aspectos, más—.

En qué consistía el reglamento

El reglamento entró en vigor en agosto de 2022, en pleno cambio de tendencia de los tipos de interés. La Autoridad de Supervisión de los Mercados Financieros quería evitar que los hogares contrajeran créditos que ya no pudieran hacer frente en caso de subida de los tipos de interés —una lección aprendida de la crisis financiera—. Los tres límites eran vinculantes, con un pequeño margen de excepción para cada banco.

El efecto fue evidente: la concesión de créditos para la compra de viviendas se desplomó, no solo por los tipos de interés, sino porque muchos hogares no cumplían los requisitos. Sobre todo los compradores jóvenes con buenos ingresos, pero con pocos ahorros, se encontraron con las puertas cerradas. Las críticas por parte del sector inmobiliario, la banca y la clase política fueron, como era de esperar, muy sonadas.

Por qué se ha derramado

El reglamento tenía desde el principio una vigencia limitada, y la autoridad supervisora no lo ha prorrogado. El motivo: los riesgos en la concesión de créditos han disminuido, los bancos han interiorizado los criterios y la economía no necesita un freno adicional. De todos modos, el mercado inmobiliario había cambiado en tres años: menos especulación, más tipos de interés fijos y compradores más cautelosos.

Lo importante es lo que viene a sustituirlos: no se trata de una nueva ley, sino de la expectativa de la autoridad supervisora de que los bancos concedan créditos de forma sostenible. Los criterios siguen sirviendo de guía, pero ya no son inamovibles.

Lo que realmente cambia

Los bancos pueden volver a hacer excepciones cuando resulte conveniente: en el caso de compradores jóvenes con buenos ingresos y pocos ahorros, de familias que aportan la vivienda familiar como garantía, o de compradores que se sitúan justo en el límite de alguno de los criterios. Una cuota de crédito que represente el 42 % de los ingresos ya no es motivo de exclusión si el resto de los cálculos cuadra. Es posible un plazo de 38 años si la edad del prestatario lo permite.

Esto abre, sobre todo a los compradores primerizos, una puerta que había permanecido cerrada durante tres años. Y devuelve a los bancos su verdadera función: evaluar el riesgo en lugar de limitarse a cumplir con las normas.

Lo que no cambia

El capital propio sigue siendo el factor más importante. Quien cubra los gastos adicionales y una parte del precio de compra con fondos propios obtendrá mejores condiciones, mayor margen de maniobra y menos preguntas. Y los tipos de interés siguen siendo determinantes a la hora de establecer lo que resulta asequible: la normativa nunca ha establecido cuánto cuesta un crédito, sino únicamente quién puede obtenerlo.

Los bancos no actuarán de forma imprudente, incluso sin una normativa. Se sigue exigiendo la evaluación de la situación financiera y la tasación del inmueble, y no se concederá un crédito que ya no resultara asumible ante un aumento del tipo de interés del 1 %. Lo que cambia es la flexibilidad en cada caso concreto, no el principio.

Lo que deberían hacer ahora los compradores

En primer lugar: haga un cálculo honesto de su propia situación financiera antes de que lo haga el banco: ingresos, gastos fijos, reservas y gastos adicionales. En segundo lugar: compare ofertas, ya que, en la actualidad, los bancos vuelven a diferenciarse más en cuanto a lo que pueden ofrecer. En tercer lugar: solicite una confirmación de financiación antes de la primera visita, ya que los vendedores dan preferencia a los compradores que cuentan con dicha confirmación. Y en cuarto lugar: sopese con objetividad los tipos de interés fijos y variables; en un mercado con tipos de interés a la baja, merece la pena considerar las opciones mixtas.

Por cierto, el fin de la normativa también tiene implicaciones para los vendedores: el número de compradores con capacidad de financiación aumenta. Quienes en los últimos años se han visto frustrados por el rechazo de los bancos a las solicitudes de los interesados, ahora tienen mejores perspectivas.

Para muchos de nuestros clientes, que en 2023 y 2024 se vieron limitados por los requisitos de la normativa, se abre ahora una oportunidad. Colaboramos con asesores financieros que conocen el mercado vienés y que le indicarán, antes de la primera visita, qué opciones son realistas.