В соответствии с Постановлением KIM: какие изменения произойдут в сфере финансирования

По состоянию на конец июня 2025 года срок действия Постановления KIM истек. Строгие правила кредитования ушли в прошлое — но не все. Что следует знать покупателям сейчас.

На протяжении трёх лет Постановление KIM определяло условия финансирования недвижимости в Австрии: не менее 20 процентов собственных средств, не более 40 процентов дохода семьи на погашение кредита, максимальный срок кредитования — 35 лет. С 1 июля 2025 года он утратил силу. Для многих покупателей, которые в последние годы не смогли преодолеть эти ограничения, это самая важная новость со времени изменения процентных ставок.

Однако то, что на самом деле меняется сейчас, не столь впечатляюще, как можно было бы предположить, судя по заголовкам, — а в некоторых отношениях даже более значительно.

Что представляло собой данное постановление

Постановление вступило в силу в августе 2022 года, в разгар изменения курса на повышение процентных ставок. Орган по надзору за финансовыми рынками стремился предотвратить ситуацию, при которой домохозяйства брали бы кредиты, которые они не смогли бы обслуживать в случае роста процентных ставок — это был урок, извлечённый из финансового кризиса. Установленные три ограничения носили обязательный характер, при этом каждому банку предоставлялся небольшой квота на исключения.

Последствия были очевидны: объемы кредитования жилищной недвижимости резко сократились — не только из-за процентных ставок, но и потому, что многие домохозяйства не соответствовали установленным требованиям. В первую очередь перед закрытыми дверями оказались молодые покупатели с хорошим доходом, но небольшими сбережениями. Критика со стороны представителей рынка недвижимости, банков и политиков была соответственно резкой.

Почему она вытекла

Действие данного постановления с самого начала было ограничено по сроку, и надзорный орган не продлил его. Обоснование: риски при выдаче кредитов снизились, банки усвоили критерии, а экономике не нужен дополнительный тормоз. Рынок недвижимости за три года и так претерпел изменения — стало меньше спекуляций, больше фиксированных ставок, покупатели стали более осторожными.

Важно то, что придет им на смену: не новый закон, а ожидание со стороны надзорных органов, что банки будут предоставлять кредиты с учетом принципов устойчивого развития. Критерии остаются ориентиром — просто они больше не являются незыблемыми.

Что действительно изменится

Банки вновь могут делать исключения в тех случаях, когда это целесообразно: для молодых покупателей с хорошим доходом и небольшими сбережениями, для семей, предоставляющих родительский дом в качестве залога, а также для покупателей, которые лишь незначительно не дотягивают до одного из установленных пределов. Кредитный платеж в размере 42 процентов от дохода больше не является основанием для отказа, если остальные показатели соответствуют требованиям. Срок кредитования до 38 лет возможен, если это позволяет возраст заемщика.

Это, прежде всего, открывает дверь для тех, кто приобретает недвижимость впервые, которая оставалась закрытой на протяжении трёх лет. Кроме того, это возвращает банкам их истинную задачу: оценивать риски, а не просто отмечать выполнение правил.

Что останется прежним

Собственный капитал по-прежнему остается ключевым фактором. Тот, кто покрывает сопутствующие расходы и часть покупной цены за счёт собственных средств, получает более выгодные условия, больше свободы действий и меньше вопросов. А процентные ставки по-прежнему определяют, что является для вас доступным — постановление никогда не регулировало стоимость кредита, а лишь устанавливало, кто имеет право его получить.

Даже без соответствующего постановления банки не будут действовать неосторожно. Проверка финансового состояния останется в силе, оценка недвижимости останется в силе, и кредит, который стал бы непосильным при повышении процентной ставки на один процент, не будет предоставлен и сейчас. Изменяется лишь гибкость в конкретных случаях, а не сам принцип.

Что следует сделать покупателям в данный момент

Во-первых: честно просчитайте свои финансы, прежде чем это сделает банк — доходы, фиксированные расходы, резервы, накладные расходы. Во-вторых: сравните предложения, поскольку в настоящее время банки вновь демонстрируют более значительные различия в том, какие условия они могут предложить. В-третьих: получите подтверждение о финансировании до того, как состоится первый осмотр, поскольку продавцы отдают предпочтение покупателям, имеющим такое подтверждение. И в-четвертых: трезво сопоставьте фиксированную и переменную процентные ставки — на рынке с падающими процентными ставками стоит обратить внимание на смешанные варианты.

Кстати, для продавцов отмена данного постановления также имеет определенное значение: круг покупателей, способных обеспечить финансирование, расширяется. Те, кто в последние годы сталкивался с проблемами из-за того, что банкам потенциальных покупателей отказывали в кредитовании, теперь имеют больше шансов на успех.

Для многих наших клиентов, которые в 2023 и 2024 годах столкнулись с ограничениями, предусмотренными постановлением, теперь открывается новая возможность. Мы сотрудничаем с финансовыми консультантами, хорошо знакомыми с венским рынком, — и ещё до первого осмотра объекта сообщим вам, что является реально достижимым.