El edificio de viviendas de Viena: esplendor histórico a lo largo de los años
Las viviendas antiguas son una de las formas de vivienda más populares en Austria: solo en Viena, el 64 % de las viviendas datan de la época de los «Gründerzeit». Y, sin embargo, esta cifra no deja de descender. ¿A qué se debe esto?
Pocas formas arquitectónicas caracterizan tanto el paisaje urbano de Viena como los edificios de viviendas de la época del Gründerzeit. Construidos entre 1848 y 1918, estos edificios combinan techos de gran altura, fachadas articuladas y una estructura arquitectónica que, hasta la fecha, no tiene parangón. Quien recorre los distritos céntricos, recorre un museo al aire libre del historicismo, con la diferencia de que en él se vive, se trabaja y se desarrolla la vida cotidiana.
Un stock que se va reduciendo
Aproximadamente el 64 % del parque inmobiliario histórico de Viena corresponde a esta época, una cifra única en toda Europa. No obstante, el número de edificios de viviendas clásicos disminuye año tras año: los derribos, la densificación y la conversión en viviendas en propiedad están modificando notablemente el parque inmobiliario. Un edificio que se divide en apartamentos y se vende por viviendas, aunque siga en pie, ha desaparecido del mercado en su conjunto.
El Ayuntamiento ha tomado medidas al respecto: la demolición de edificios anteriores a 1945 está sujeta a autorización y, en las zonas protegidas, queda prácticamente prohibida. Esto protege el paisaje urbano y hace que los edificios que aún se conservan sean, en su conjunto, aún más escasos.
El conflicto entre los propietarios
Para los propietarios, esto supone un conflicto entre la protección del patrimonio, la legislación en materia de arrendamientos y la realidad económica. Las obligaciones de rehabilitación, los requisitos energéticos y el alquiler de referencia regulado plantean numerosos retos a muchos —y hacen que un asesoramiento bien fundamentado sea más valioso que nunca. Quien ha heredado un edificio de viviendas se enfrenta a menudo a preguntas que no pueden responderse basándose únicamente en la intuición: ¿rehabilitar, reformar, conservar o vender?
A esto se suma la estructura de los inquilinos. Los antiguos contratos con alquileres bajos dan seguridad a los residentes, pero limitan los ingresos; cada nuevo contrato de alquiler altera el cálculo. Por ello, un inmueble nunca es solo una dirección, sino un entramado de contratos, derechos y obligaciones.
Por qué, a pesar de todo, merece la pena
Al mismo tiempo, los edificios de viviendas de alquiler siguen siendo una de las formas de inversión con mayor estabilidad de valor del país. Quien los rehabilite con cuidado, conserve su encanto tradicional e integre sistemas técnicos modernos, combinará el encanto histórico con un estilo de vida contemporáneo —y garantizará su valor a lo largo de generaciones. Las estancias de gran altura, las paredes gruesas y las ubicaciones tradicionales no se pueden reproducir; eso es precisamente lo que aprecian los inquilinos y los compradores, y eso es precisamente lo que sustenta el valor.
El ático suele ser, en este sentido, una reserva oculta: su acondicionamiento permite crear viviendas que antes no existían en el edificio y, con frecuencia, financia al mismo tiempo la rehabilitación del edificio existente.
Cuál es el valor actual de un edificio de viviendas de alquiler
El valor de un edificio de viviendas se determina a partir de tres perspectivas: la del rendimiento, la del estado físico y la de la ubicación. El valor de rendimiento capitaliza los alquileres que se perciben realmente; el estado físico tiene en cuenta los costes que supondrán el tejado, la fachada, las instalaciones y la escalera en los próximos años; la ubicación determina las posibilidades a la hora de volver a alquilar o vender el inmueble. Las «family offices», las fundaciones y los inversores privados evalúan estos tres aspectos de forma diferente; por ello, un mismo edificio puede resultar demasiado caro para unos y una oportunidad de oro para otros.
Rehabilitar con sensatez
No todas las reformas aumentan el valor. Quien retira el estuco y sustituye las ventanas de marco por otras de plástico ahorra a corto plazo, pero sale perdiendo a largo plazo, ya que son precisamente esos detalles los que caracterizan a los edificios antiguos. Lo más sensato es lo que preserva la estructura y mejora el funcionamiento: el tejado y el aislamiento del techo superior, las ventanas con perfil histórico, las tuberías de subida, la calefacción y el ascensor. Las ayudas municipales cubren una parte de estos gastos; quien las conoce, realiza la rehabilitación de forma más económica.
Cómo le acompañamos
En AKKADIA acompañamos a propietarios e inversores a lo largo de todo el ciclo: desde la valoración, pasando por el posicionamiento, hasta la intermediación discreta. Conocemos los inmuebles que salen al mercado, a menudo antes incluso de que lo hagan, y expresamos con franqueza qué necesita cada inmueble y cuál es su valor. Y es que detrás de cada edificio de viviendas hay una historia que merece la pena conservar.
