Rehabilitar en lugar de derribar: el valor del edificio

Europa exige el mantenimiento del parque inmobiliario; Viena protege sus edificios de la época de la «Gründerzeit». Por qué la rehabilitación no es una obligación para los propietarios, sino una oportunidad.

Una vivienda de la época de Gründerzeit ha sobrevivido ya a dos guerras mundiales, varias monedas e innumerables modas. También sobrevivirá a la transición energética… si se le deja. La cuestión no es si se va a rehabilitar, sino cómo hacerlo de forma inteligente: con respeto por la estructura original, teniendo en cuenta las ayudas disponibles y con un plan que vaya más allá de la próxima temporada de calefacción.

Observamos en muchos propietarios una mezcla de respeto y sensación de estar desbordados: la vivienda tiene un gran valor, las normas son cada vez más estrictas y las ofertas de las empresas constructoras se contradicen entre sí. Este artículo le ayudará a aclarar sus ideas.

El margen se va reduciendo

La Directiva europea sobre edificios exige que el parque inmobiliario sea más eficiente, fijando objetivos que se aplican en primer lugar a los edificios con mayor consumo. Austria está aplicando esta normativa de forma gradual, y las ayudas a la vivienda de los estados federados ya están vinculadas desde hace tiempo a criterios energéticos. Quien realice una rehabilitación hoy, lo hace dentro de un marco que, dentro de diez años, será más estricto que el actual.

Al mismo tiempo, Viena protege sus barrios de la época de la «Gründerzeit»: desde la reforma de la normativa urbanística de 2018, el derribo de edificios anteriores a 1945 requiere una autorización, y en las zonas protegidas se ha convertido en una excepción. Para los propietarios, esto significa que el valor de su vivienda reside en su estructura —y en lo que se haga con ella—. Demolerla y construir de nuevo ya no es una opción en la mayoría de los casos. Esto es positivo y, además, resulta sensato desde el punto de vista económico.

¿Qué ventajas ofrece la rehabilitación?

Un edificio antiguo rehabilitado no es una solución de compromiso, sino un producto de primera calidad: paredes gruesas, estancias altas, ventanas nuevas, un sistema de calefacción moderno y una fachada que vuelve a lucir como el primer día. Los gastos de mantenimiento se reducen notablemente; los alquileres aumentan en los nuevos contratos, ya que los inquilinos están dispuestos a pagar más por unos gastos de calefacción reducidos y un buen estado del inmueble; y el certificado energético cambia de categoría, lo que se traduce en un valor añadido a la hora de vender.

A esto hay que añadir lo que no se puede medir en kilovatios-hora: una vivienda rehabilitada retiene a sus inquilinos, atrae a otros mejores y se convierte en un referente en la calle. La inversión resulta doblemente rentable: tanto en términos de rendimiento como de valor.

Los pasos en el orden correcto

Lo primero es realizar un diagnóstico: ¿en qué estado se encuentran el tejado, la fachada, las ventanas, las tuberías y la calefacción? A partir de ahí, un asesor energético elabora un plan: qué medidas son más eficaces, en qué orden deben aplicarse y cuál es su coste. Este orden es fundamental: primero la envolvente del edificio, luego los sistemas técnicos. Quien cambie la calefacción antes de que las ventanas sean herméticas, la dimensionará de forma incorrecta.

Las fases típicas son el tejado con el aislamiento del forjado de la planta superior, las ventanas, la fachada —en zonas protegidas, desde el interior o teniendo en cuenta la estructura— y, por último, la calefacción: en Viena, a menudo calefacción urbana, allí donde llega la red; en los demás casos, una bomba de calor, que funciona en edificios antiguos siempre que se haya reforzado previamente la envolvente. Las tuberías ascendentes y la instalación eléctrica se renuevan de paso, ya que las paredes están abiertas de todos modos.

Conocer las ayudas

El Gobierno federal y el Ayuntamiento subvencionan la rehabilitación térmica y la sustitución de sistemas de calefacción con ayudas que pueden cubrir una parte considerable de los costes: la bonificación federal para la rehabilitación, las ayudas vienesas a la vivienda para rehabilitaciones y los programas para la eliminación gradual del gas. Las condiciones cambian casi cada año y los fondos disponibles no son ilimitados. Quien tenga un proyecto en mente debería aclarar con antelación qué ayuda se ajusta a cada medida y presentar las solicitudes antes de que acuda el primer profesional.

Quien conoce las ayudas, hace sus cálculos de otra manera. Una rehabilitación que, sin subvención, tarda veinte años en amortizarse, se amortiza en doce con subvención. Esa es la diferencia entre un proyecto que se pospone y uno que se pone en marcha.

Costes y valor

La rehabilitación integral de una vivienda de la época de los «Gründerzeit» es un proyecto cuyo coste se sitúa en el rango de las seis cifras elevadas, y a menudo en el de las siete cifras. Suena a mucho, y lo es. Pero la alternativa —no rehabilitarla— también tiene su coste: en forma de gastos de mantenimiento cada vez mayores, menor demanda de alquiler, un certificado de eficiencia energética que disuade a cualquier comprador y una vivienda que, en cada venta, sufre una rebaja debido al retraso en la rehabilitación.

Acompañamos a los propietarios a la hora de decidir si rehabilitan, reforman o venden sus inmuebles, y les ponemos en contacto con socios que no ven en los edificios antiguos de Viena un problema, sino una oportunidad. Y es que el patrimonio inmobiliario es lo único que no se regenera en esta ciudad. Y quien lo cuida, al final posee algo más que una simple casa.