Венский многоквартирный дом: историческое великолепие в течении времени

Старые здания являются одним из самых популярных видов жилья в Австрии — только в Вене 64 % домов построены в эпоху «Грюндерцайт». И тем не менее этот показатель неуклонно снижается. Почему так происходит?

Едва ли какой-либо архитектурный стиль так сильно определяет облик Вены, как многоквартирные дома эпохи «Грюндерцайт». Построенные в период с 1848 по 1918 год, эти дома сочетают в себе высокие потолки, членистые фасады и архитектурную ценность, которой до сих пор нет равных. Прогуливаясь по центральным районам города, вы как будто попадаете в музей историзма под открытым небом — с той разницей, что в этих зданиях люди живут, работают и ведут повседневную жизнь.

Сокращающийся запас

На эту эпоху приходится около 64 процентов старого жилого фонда Вены — показатель, не имеющий аналогов в Европе. Тем не менее количество классических многоквартирных домов из года в год сокращается: снос, уплотнение застройки и преобразование в кондоминиумы заметно меняют состав жилого фонда. Здание, которое разбивают на отдельные квартиры и продают поштучно, хотя и остаётся на своём месте, но в целом исчезает с рынка.

Город отреагировал на эту ситуацию: снос зданий, построенных до 1945 года, требует получения разрешения, а в охранных зонах он практически невозможен. Это позволяет сохранить облик города — и делает сохранившиеся дома в целом ещё более редкими.

Противоречия между собственниками

Для собственников это означает необходимость находить баланс между требованиями охраны памятников архитектуры, законодательством об аренде и экономическими реалиями. Обязательства по реконструкции, требования в области энергоэффективности и регулируемая ориентировочная арендная плата ставят многих перед сложными задачами — и делают квалифицированную консультацию ценнее, чем когда-либо. Тот, кто унаследовал многоквартирный дом, часто сталкивается с вопросами, на которые нельзя ответить, полагаясь лишь на интуицию: проводить реконструкцию, заниматься девелопментом, сохранить недвижимость или продать её?

К этому следует добавить структуру арендаторов. Старые договоры с низкой арендной платой обеспечивают стабильность жильцам, но ограничивают доход; каждое заключение нового договора аренды меняет финансовую картину. Поэтому дом — это никогда не просто адрес, а целая сеть договоров, прав и обязанностей.

Почему это всё же стоит того

В то же время многоквартирный дом остается одной из самых стабильных с точки зрения стоимости форм инвестиций в стране. Тот, кто проводит тщательную реконструкцию, сохраняет сложившийся колорит и внедряет современные инженерные системы, сочетает исторический шарм с современными условиями проживания — и обеспечивает сохранность стоимости на протяжении нескольких поколений. Высокие потолки, толстые стены и исторически сложившиеся районы невозможно воссоздать; именно это ценят арендаторы и покупатели, и именно это определяет стоимость недвижимости.

При этом чердак зачастую является скрытым резервом: его обустройство позволяет создать квартиры, которых ранее в доме не было, и нередко одновременно финансирует реконструкцию существующего жилого фонда.

Какова сегодня стоимость многоквартирного дома

Стоимость многоквартирного дома определяется тремя факторами: доходностью, техническим состоянием и расположением. Доходная стоимость представляет собой капитализацию фактически получаемой арендной платы; техническое состояние определяется затратами на ремонт крыши, фасада, инженерных сетей и лестничных клеток в ближайшие годы; а местоположение определяет, какие возможности открываются при сдаче в аренду новым арендаторам и при продаже. Семейные офисы, фонды и частные инвесторы по-разному оценивают эти три аспекта — поэтому один и тот же дом для одних может оказаться слишком дорогим, а для других — настоящей находкой.

Реконструкция с учетом всех обстоятельств

Не всякая реконструкция повышает стоимость здания. Если сбить лепнину и заменить старые окна на пластиковые, это позволит сэкономить в краткосрочной перспективе, но приведёт к потерям в долгосрочной, поскольку именно эти детали и составляют само суть старинного здания. Целесообразны те меры, которые сохраняют конструкцию здания и улучшают его эксплуатацию: крыша и утепление верхнего перекрытия, окна с историческим профилем, стояки, система отопления, лифт. Городские субсидии покрывают часть этих затрат — зная о них, можно провести ремонт с меньшими затратами.

Как мы оказываем поддержку

В компании «AKKADIA» мы сопровождаем собственников и инвесторов на протяжении всего цикла: от оценки и позиционирования до конфиденциального посредничества. Мы знаем о домах, которые поступают на рынок, зачастую ещё до того, как они появляются на нём, — и открыто говорим, что нужно каждому дому и какова его стоимость. Ведь за каждым многоквартирным домом стоит своя история, которую стоит сохранить.