El año inmobiliario 2026: cinco temas que marcarán el mercado vienés

Escasez de viviendas de nueva construcción, tipos de interés estables, la necesidad de rehabilitación y un mercado que vuelve a cobrar impulso. Nuestras perspectivas para el año.

El año comienza con un mercado que ha encontrado su equilibrio: los precios se mantienen estables, los tipos de interés son previsibles y la demanda ha vuelto. Tras los turbulentos años transcurridos desde 2022 —primero la subida brusca de los tipos de interés, luego el estancamiento y, posteriormente, una recuperación cautelosa—, 2026 es el primer año en el que compradores y vendedores vuelven a encontrarse en pie de igualdad.

En nuestra opinión, hay cinco temas que determinarán cómo se desarrollará este año en Viena. Ninguno de ellos es nuevo. Sin embargo, los cinco juntos conforman un mercado que funciona de manera diferente al de 2021.

1. La construcción de viviendas nuevas sigue siendo escasa

El número de licencias de obra concedidas en los años 2023 y 2024 fue el más bajo registrado en mucho tiempo. Los elevados tipos de interés, los costosos gastos de construcción y las estrictas normas de financiación han provocado el aplazamiento o la paralización total de los proyectos. Lo que no se inició en aquel momento ahora falta como vivienda terminada —y seguirá faltando en 2027, ya que la construcción lleva años—.

En los barrios céntricos, de todos modos, apenas salen al mercado nuevas viviendas. Lo que se construye, se hace en edificios existentes, en edificios de oficinas reconvertidos o en las pocas parcelas que aún quedan libres. El parque inmobiliario existente gana valor, y no porque mejore, sino porque no tiene competencia.

2. La rehabilitación se convierte en un argumento de venta

Certificado energético, sustitución de la calefacción, fachada, ventanas: hoy en día, los compradores se fijan primero en el estado de la vivienda y después en los detalles decorativos. Una vivienda cuya rehabilitación ya se haya completado se vende más rápido y a mejor precio; una que requiera obras de rehabilitación se convierte en objeto de negociación, ya que el comprador tiene en cuenta en el precio los costes de los próximos diez años.

Para los propietarios, esto significa que quien desee vender debe saber cuál es el valor energético de su vivienda —y si merece la pena realizar una rehabilitación antes de la venta—. A veces sí, pero a menudo no. No obstante, disponer de un certificado energético actualizado y realizar un análisis honesto del estado de la vivienda siempre es mejor que guardar silencio, algo que los compradores interpretan como una señal de alarma.

3. Los intereses son previsibles

Los costes de financiación se han estabilizado en un nivel que permite planificar —claramente por encima del de los años de tipos de interés cero, y claramente por debajo del máximo alcanzado en 2023—. Esa es la diferencia más importante con respecto a los últimos años: no es la cuantía, sino la estabilidad. Los compradores pueden hacer sus cálculos, los bancos pueden conceder préstamos y los vendedores saben lo que pueden pagar sus interesados.

Con la expiración del Reglamento KIM el verano pasado, también se ha ampliado el número de compradores que pueden acceder a la financiación. Sobre todo los hogares más jóvenes, que durante tres años no pudieron cumplir las normas, vuelven al mercado.

4. La ciudad sigue creciendo

Viena ha superado la barrera de los dos millones de habitantes y sigue creciendo, sobre todo debido a la afluencia de nuevos residentes. Esto genera una demanda de viviendas que no se están construyendo —véase el punto uno—. Los alquileres en el mercado libre están aumentando, y quienes alquilan se plantean la compra antes de lo que lo hacían hace unos años.

Para los propietarios de inmuebles en zonas consolidadas, esto supone una buena noticia; para los compradores, es un llamamiento a no esperar una bajada de precios que no se producirá. La estrategia adecuada es elegir la ubicación adecuada, no el momento adecuado.

5. Aumenta la discreción

Una parte cada vez mayor de las ventas se realiza al margen de los portales: a través de redes de contactos, de perfiles de búsqueda y de agentes inmobiliarios que conocen a compradores y vendedores antes de que una propiedad se ponga a la venta públicamente. Esto ya no se limita, ni mucho menos, a las villas y los palacios, sino que se aplica también a los edificios de viviendas, los pisos de inversión y los pisos en edificios antiguos situados en zonas muy demandadas.

Quien desee vender en 2026 debe conocer el mercado y saber cuál es la mejor estrategia para su inmueble. Quien desee comprar debe poder tomar una decisión con rapidez y estar registrado en los sitios donde se publican los inmuebles en primicia. Le ayudamos en ambos casos. Y también le asesoramos sobre cuáles de estos cinco puntos son relevantes para su situación concreta.