Роскошь — это сдержанность: что отличает элитную недвижимость в Вене

Не площадь в квадратных метрах делает объект недвижимости элитным, а то, что не бросается в глаза с первого взгляда. Взгляд за фасады центральной части города.

Вена не афиширует своё богатство. Самые дорогие квартиры города скрываются за фасадами, которые ничем не отличаются от соседних — в дворцах Внутреннего города, в виллах в районах Хитцинг и Дёблинг, в мансардах, которые не видны с улицы. Здесь нет стеклянных небоскрёбов с громкими названиями, нет адресов, которые упоминают, чтобы произвести впечатление. В Вене роскошь — это вопрос сдержанности, и именно это отличает этот город почти от любой другой европейской столицы.

Мы занимаемся посредничеством в этом сегменте с 2008 года. В данной статье рассказывается, в чём заключается суть этого вопроса — как для владельцев, которые задумываются о продаже, так и для покупателей, желающих узнать, на что следует обратить внимание.

Где в Вене обитает роскошь

В центре города это дворцы и дома эпохи Рингштрассе: парадные этажи с пятиметровой высотой потолков, лепные потолки, анфилады, вид на собор Святого Стефана или Бурггартен. В районах Хитцинг и Дёблинг — это виллы с садами, зачастую построенные в эпоху «Грюндерцайт» или в 1920-е годы, некоторые из них — проекты известных архитекторов. А по всему городу — это мансардные этажи: террасы, которые никто не видит, но с которых открывается вид, который никто не забудет.

К этому следует добавить те немногие новостройки, которые способны удержаться в этом сегменте: проекты с услугами консьержа, подземной парковкой, оздоровительным центром и планировками, недоступными в старых зданиях. Они встречаются редко, поскольку земельные участки для их строительства — редкость, и они ориентированы на международную клиентуру, которая ценит Вену как безопасный, спокойный и культурный город.

Что определяет разницу

Расположение, состояние здания, оснащение — эти критерии хорошо известны. Однако то, что делает объект недвижимости премиум-класса по-настоящему особенным, — это гармоничное сочетание всех элементов: пропорции помещений, освещение в разное время суток, тишина во дворе, вид, который ничто не может закрыть. Мастерство, которое не видно, но ощущается — двери, которые плотно закрываются, полы, которые надежно выдерживают нагрузку, окна, которые обеспечивают теплоизоляцию и при этом сохраняют свой первоначальный вид.

И история дома, которую невозможно воссоздать. Тот, кто приобретает апартаменты на представительном этаже дворца, приобретает также 150 лет, в течение которых в нём жили другие люди. Это не тот аргумент, который можно выразить в цене за квадратный метр. Но именно это и является причиной, по которой такие объекты продаются так, словно они представляют собой произведения искусства.

Чего ожидают покупатели

В первую очередь — конфиденциальность. Покупатели в этом сегменте не хотят, чтобы их находили на порталах, не хотят фигурировать в списках посетителей объектов и не хотят знать, кто ещё проявляет интерес. Они ожидают, что риэлтор будет хорошо знаком с объектом ещё до его показа, сможет отвечать на вопросы без дополнительных консультаций и сохранит молчание после заключения сделки.

Далее — безопасность: правовая, строительная, личная. Чистый статус в реестре недвижимости, урегулированные вопросы, связанные с охраной памятников архитектуры, дом, не таящий в себе никаких неожиданностей. И, наконец, реальная ценность объекта. По сравнению с другими странами венская элитная недвижимость имеет умеренную стоимость, однако покупатели — это не новички: они знают, сколько стоит особняк в Париже или Лондоне, и за свои деньги ожидают качества, а не внешнего блеска.

Как работает этот сегмент

В премиум-сегменте не бывает объявлений с тридцатью просмотрами. Покупатели и продавцы зачастую знакомы друг с другом опосредованно — через юристов, управляющих активами, родственников, риэлторов; сделка заключается на основе доверия, а цена определяется в ходе переговоров, а не в ходе аукциона. Сравнительных данных практически нет, поскольку каждый объект уникален; оценка зависит от опыта.

Тот, кто продаёт здесь, не стремится привлечь внимание — он ищет подходящего покупателя. А подходящий покупатель — это не всегда тот, кто предложит самую высокую цену, а тот, кто понимает суть дела и сможет вести дела так же, как это делалось ранее. Это может показаться сентиментальным, но на практике именно в этом заключается причина, по которой одни сделки заключаются, а другие — нет.

Что следует знать продавцам

Время. Объект премиум-класса не продаётся за три недели, поскольку круг покупателей невелик, а сами покупатели не испытывают давления. Тем, кто желает продать недвижимость, следует рассчитывать на месяцы, а не на недели — и выбрать риэлтора, который не будет нервничать в течение этого времени.

Презентация. Объект необходимо показать таким, каков он есть: с его историей, деталями и освещением. Никаких чрезмерно постановочных фотографий, никаких превосходных степеней в тексте. Покупатели в этом сегменте ценят подлинность и с недоверием относятся ко всему, что выглядит слишком вычурно.

С 2008 года мы занимаемся продажей объектов недвижимости, о которых не принято говорить. Если у вас есть или вы ищете особый объект недвижимости, обратитесь к нам — конфиденциально, как и положено.