Рынок недвижимости в 2026 году: пять тем, которые определяют развитие венского рынка
Нехватка нового жилья, стабильные процентные ставки, необходимость проведения ремонтных работ и рынок, который вновь набирает обороты. Наш прогноз на год.
Год начинается с рынка, который пришёл в норму: цены стабильны, процентные ставки предсказуемы, спрос восстановился. После бурных лет, начавшихся с 2022 года — сначала произошёл процентный шок, затем наступил застой, а после — осторожное восстановление — 2026 год стал первым годом, когда покупатели и продавцы вновь оказались на равных.
На наш взгляд, пять тем будут определять ход событий в Вене в этом году. Ни одна из них не является новой. Однако все пять вместе формируют рынок, который функционирует иначе, чем в 2021 году.
1. Новое жилье по-прежнему в дефиците
Количество разрешений на строительство в 2023 и 2024 годах было самым низким за долгое время. Высокие процентные ставки, дорогостоящие строительные расходы и строгие правила финансирования привели к отсрочке или полной остановке проектов. То, что не было начато в то время, сейчас отсутствует в виде готовых квартир — и будет отсутствовать даже в 2027 году, поскольку строительство занимает годы.
В центральных районах на рынок практически не поступает ничего нового. То, что строится, возводится в многоквартирных домах, в переоборудованных офисных зданиях или на тех немногих участках, которые ещё остались свободными. Существующий жилой фонд становится более ценным, причём не потому, что его качество улучшается, а потому, что у него нет конкурентов.
2. Реконструкция становится преимуществом при продаже
Энергетический паспорт, замена системы отопления, фасад, окна: сегодня покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние здания, а уже потом — на отделочные элементы. Дом, в котором уже проведена реконструкция, продаётся быстрее и выгоднее, а дом, требующий реконструкции, становится предметом переговоров, поскольку покупатель закладывает в цену расходы на ближайшие десять лет.
Для владельцев это означает следующее: если вы хотите продать недвижимость, вам следует знать, какова энергетическая ценность вашего дома — и оправдается ли его капитальный ремонт перед продажей. Иногда да, но чаще всего — нет. Однако актуальный энергетический паспорт и честная оценка состояния дома всегда лучше, чем молчание, которое покупатели воспринимают как тревожный сигнал.
3. Проценты поддаются расчету
Затраты на финансирование стабилизировались на уровне, позволяющем строить планы — значительно выше, чем в годы нулевых ставок, и значительно ниже пикового значения 2023 года. В этом заключается главное отличие от последних лет: дело не в размере, а в стабильности. Покупатели могут рассчитывать, банки могут выдавать кредиты, а продавцы знают, сколько могут заплатить их потенциальные покупатели.
С истечением срока действия постановления KIM прошлым летом круг покупателей, имеющих возможность приобрести жилье, также расширился. В первую очередь на рынок возвращаются молодые семьи, которые в течение трёх лет не могли выполнить установленные требования.
4. Город продолжает расти
Население Вены превысило отметку в два миллиона человек и продолжает расти, в первую очередь за счёт притока мигрантов. Это создаёт спрос на жильё, которое не строится — см. пункт первый. Арендная плата в частном секторе растёт, и арендаторы начинают задумываться о покупке раньше, чем это было ещё несколько лет назад.
Для владельцев недвижимости в традиционных районах это хорошая новость, а для покупателей — призыв не ждать снижения цен, которое не наступит. Правильная стратегия заключается в выборе подходящего района, а не подходящего момента.
5. Уровень конфиденциальности повышается
Все большая доля сделок заключается вне порталов: через сети знакомств, по поисковым запросам, с помощью риэлторов, которые знакомы с покупателями и продавцами ещё до того, как объект появляется в открытом доступе. Это уже давно касается не только вилл и особняков, но и доходных домов, квартир для инвестиций и квартир в старых зданиях в востребованных районах.
Тем, кто планирует продать недвижимость в 2026 году, следует хорошо знать рынок и понимать, какой подход подходит именно для их объекта. Тем, кто хочет купить, следует уметь быстро принимать решения — и быть зарегистрированными там, где объекты выставляются на продажу в первую очередь. Мы поможем вам и в том, и в другом. А также ответим на вопрос, какие из пяти пунктов имеют значение именно для вашей конкретной ситуации.
