Реконструкция вместо сноса: ценность здания как объекта недвижимости

Европа предъявляет повышенные требования к существующему жилому фонду, а Вена защищает свои здания эпохи «Грюндерцайт». Почему реконструкция для собственников — это не обязательство, а шанс.

Здание эпохи «Грюндерцайт» пережило уже две мировые войны, смену нескольких валют и бесчисленные модные тенденции. Оно переживёт и энергетический переход — если ему это позволят. Вопрос заключается не в том, будет ли проведена реконструкция, а в том, насколько разумно она будет осуществлена: с учетом состояния здания, с ориентацией на государственные субсидии и с планом, выходящим за рамки следующего отопительного сезона.

Мы наблюдаем у многих владельцев смесь уважения и чувства перегруженности: дом представляет собой ценность, требования становятся всё более строгими, а предложения строительных компаний противоречат друг другу. В этой статье мы поможем разобраться в ситуации.

Условия становятся всё более жесткими

Европейская директива по зданиям предписывает повышение энергоэффективности существующего фонда зданий — при этом в первую очередь должны быть поставлены цели для зданий с наибольшим энергопотреблением. Австрия постепенно реализует эти требования, а программы поддержки жилищного строительства в федеральных землях уже давно привязаны к энергетическим критериям. Тот, кто проводит реконструкцию сегодня, делает это в рамках нормативных требований, которые через десять лет станут более строгими, чем сегодня.

В то же время Вена заботится о сохранении своих кварталов эпохи «Грюндерцайт»: с момента принятия поправки к строительным нормам в 2018 году для сноса домов, построенных до 1945 года, требуется разрешение, а в охранных зонах такой снос стал исключением. Для владельцев это означает, что ценность их дома заключается в самой постройке — и в том, что из неё удаётся сделать. Снос и новое строительство в большинстве случаев больше не являются возможным вариантом. Это правильно, и с экономической точки зрения это также разумно.

Какую пользу приносит реконструкция

Отремонтированное старое здание — это не компромисс, а продукт премиум-класса: толстые стены, высокие потолки, новые окна, современная система отопления, фасад, который вновь выглядит как в первый день. Эксплуатационные расходы заметно снижаются, арендная плата при сдаче в аренду новым арендаторам растёт, поскольку арендаторы готовы платить за низкие расходы на отопление и хорошее состояние здания, а цвет энергетического сертификата меняется — что при продаже означает реальные деньги.

К этому следует добавить то, что не измеряется в киловатт-часах: отремонтированный дом удерживает своих жильцов, привлекает более престижных арендаторов и становится эталонным объектом на улице. Эта инвестиция окупается вдвойне — как в виде дохода, так и в виде роста стоимости.

Шаги в правильном порядке

Сначала необходимо провести обследование: в каком состоянии находятся крыша, фасад, окна, трубопроводы и система отопления? На основе этих данных энергетический консультант разрабатывает концепцию — какие меры принесут какую выгоду, в какой последовательности и с какими затратами. Эта последовательность имеет решающее значение: сначала — ограждающие конструкции, затем — инженерные системы. Тот, кто меняет систему отопления до того, как окна станут герметичными, неправильно рассчитывает её мощность.

Типичными этапами являются: крыша с утеплением перекрытия верхнего этажа, окна, фасад — в защитных зонах изнутри или с учётом планировки — и, наконец, система отопления: в Вене это часто централизованное теплоснабжение там, где простирается сеть, в остальных случаях — тепловой насос, который работает в старых зданиях при условии, что их ограждающие конструкции были предварительно укреплены. Подъёмные трубы и электропроводку прокладывают одновременно, пока стены всё равно открыты.

Ознакомьтесь с программами поддержки

Федеральное правительство и городские власти поддерживают тепловую модернизацию и замену систем отопления с помощью субсидий, которые могут покрыть значительную часть расходов — это федеральный бонус на модернизацию, венская программа поддержки жилищного строительства для проведения ремонтных работ, а также программы по отказу от газа. Условия меняются практически ежегодно, а объёмы финансирования не безграничны. Тем, кто планирует провести такие работы, следует заранее выяснить, какая программа поддержки подходит для конкретной меры, и подать заявки до того, как прибудет первый специалист.

Тот, кто знает о субсидиях, ведёт расчёты иначе. Реконструкция, окупаемость которой без субсидии займёт двадцать лет, с субсидией окупается за двенадцать. В этом и заключается разница между проектом, который откладывают, и тем, который начинают.

Затраты и стоимость

Комплексная реконструкция дома эпохи «Грюндерцайт» — это проект, стоимость которого исчисляется шестизначными, а зачастую и семизначными суммами. Это звучит как большая сумма, и это действительно так. Однако альтернатива — отказ от реконструкции — также обходится дорого: в виде растущих эксплуатационных расходов, снижения востребованности на рынке аренды, энергетического паспорта, отпугивающего любого покупателя, и здания, которое при каждой продаже теряет в цене из-за накопившихся задержек в реконструкции.

Мы помогаем владельцам принять решение о том, следует ли им провести реконструкцию, застройку или продажу — и знакомим их с партнерами, которые рассматривают старую застройку Вены не как проблему, а как возможность. Ведь недвижимость — это единственное, что в этом городе не возобновляется. И тот, кто заботится о ней, в конечном итоге получает гораздо больше, чем просто дом.