Вне рынка: почему лучшие объекты никогда не появляются на порталах

Часть венского рынка остается невидимой — и сделки на ней заключаются конфиденциально. Как устроены внебиржевые продажи и для кого они подходят.

Некоторые объекты недвижимости продаются так, что об этом никто не узнает: никаких объявлений, никаких фотографий на порталах, никаких просмотров с участием тридцати потенциальных покупателей. Продажа осуществляется через сеть — и тем не менее позволяет найти подходящего покупателя, зачастую быстрее, чем при открытом размещении объявлений. «Офф-маркет» — это не секрет, а целое искусство, и он занимает всё более значительную долю на венском рынке.

На сайте AKKADIA значительная часть наших сделок заключается именно таким образом. В этой статье мы расскажем, как это работает, кому этот способ подходит — а кому нет.

Что означает термин «Off-Market»

Термин «Off-Market» означает, что объект не рекламируется публично. На порталах нет объявлений, нет рекламных объявлений, на здании нет вывески. Вместо этого он целенаправленно предлагается заинтересованным лицам, которых знает риэлтор и чьи поисковые критерии соответствуют данному объекту. Осмотры проводятся индивидуально, часто вдвоём, иногда после подписания соглашения о конфиденциальности. Цена обсуждается в ходе переговоров, а не в рамках аукциона.

Это не новая концепция — в сегменте элитного жилья так было всегда. Новым является то, что она распространяется: на многоквартирные дома, на инвестиционные пакеты, на квартиры в районах, где конфиденциальность ценится выше, чем транспортная доступность.

Когда важна осторожность

Существуют веские причины не выставлять недвижимость на публичную продажу. Вилла, жильцы которой не желают привлекать к себе лишнего внимания — ни со стороны соседей, ни со стороны посторонних, проезжающих мимо из-за интереса к дому. Многоквартирный дом, жильцов которого не следует беспокоить до тех пор, пока не станет ясно, кто станет новым собственником. Наследство, которое необходимо урегулировать в семье в спокойной обстановке, без постороннего внимания.

К этому добавляются экономические причины: объекты, цена на которые лучше устанавливать в ходе переговоров, а не в рамках аукциона, поскольку они являются уникальными и отсутствуют сравнительные данные. Владельцы, желающие прощупать рынок, не допуская, чтобы неудачное объявление оставалось видимым в течение нескольких месяцев и снижало стоимость объекта. А также продавцы, которые просто не хотят, чтобы фотографии их дома распространялись по Интернету.

Как это работает

Мы знаем наших покупателей. Те, кто создал у нас профиль поиска, кто уже совершал покупку, кто сообщил нам, чего именно ожидает, — все они получают от нас информацию ещё до того, как объект будет выставлен на продажу. За годы работы сформировалась сеть частных покупателей, семей, инвесторов и застройщиков, которую мы бережёно поддерживаем как наше самое ценное достояние.

Когда владелец поручает нам эту задачу, мы проводим оценку объекта, готовим документацию и отбираем из нашей сети тех потенциальных покупателей, которым он подходит — не тридцать, а три или пять. Именно они первыми осматривают объект. Это зачастую сокращает процесс продажи до нескольких переговоров, облегчает задачу всем участникам и позволяет найти покупателей, которые точно знают, что делают.

Каковы преимущества и какова стоимость

Преимущество заключается в спокойствии: никаких марафонов по осмотру объектов, никаких публичных переговоров о цене, никаких объектов, информация о которых устаревает на портале. Цена согласовывается между двумя сторонами, которые относятся друг к другу со всей серьезностью, и зачастую она оказывается выше, чем ожидают продавцы, — ведь покупатели в сегменте внерыночных сделок готовы платить за эксклюзивность.

Недостатком, честно говоря, является охват. Публичное объявление охватывает всех, а сеть — только тех, кого вы знаете. В случае с объектом, на который претендуют тысячи заинтересованных лиц, открытый рынок может обеспечить более высокую цену. Поэтому мы совместно с владельцем определяем, какой подход подходит для его объекта — и иногда ответ заключается в том, чтобы использовать оба варианта: сначала конфиденциально, а затем публично.

Для кого это не подходит

Стандартная квартира в востребованном районе, цена на которую определяется спросом, должна выставляться на открытый рынок. То же самое касается объекта, который необходимо продать в кратчайшие сроки и владельцу которого требуется максимальный охват потенциальных покупателей. «Офф-маркет» — это не знак качества, а метод, и, как и любой метод, он имеет своё место.

Не каждый объект подходит для продажи вне рынка, и не каждый продавец этого желает. Однако тот, кто знает о доступных вариантах, принимает более взвешенные решения. Проконсультируйтесь с нами, прежде чем размещать объявление — порой лучший покупатель уже найден и ждёт лишь того, чтобы мы с ним связались.