趋势 · 20.01.2026 · 3分钟

2026年房地产市场：塑造维也纳市场的五大主题

新建项目紧缺、利率稳定、翻新压力以及市场重拾增长势头。我们对今年的前景展望。

新的一年伊始，市场已趋于稳定：价格持稳，利率可预测，需求也已恢复。经历了自2022年以来动荡的几年——先是利率冲击，随后是停滞，接着是谨慎复苏——2026年是买卖双方首次重新站在平等地位上进行交易的一年。

在我们看来，有五个主题将决定今年维也纳市场的发展态势。其中没有一个是新出现的。但这五个主题综合起来，将形成一个与2021年截然不同的市场。

1. 新建住房供应依然紧张

2023年和2024年的建筑许可数量降至多年来的最低水平。高利率、昂贵的建筑成本以及严格的融资规定导致许多项目被推迟或彻底搁置。当时未能开工的项目，如今导致可交付的住宅供应短缺——而且到2027年仍将存在短缺，因为建筑工程需要数年时间才能完成。

在市中心区域，市场上本就鲜有新房源。新建项目要么位于既有建筑内，要么在改造后的写字楼中，要么建在为数不多的剩余地块上。现有房源的价值正在提升，但这并非因为其品质有所提升，而是因为没有竞争对手。

能效证书、供暖系统更换、外立面、窗户：如今买家首先关注房屋的实质状况，其次才是装饰细节。已完成翻新的房屋能更快、更顺利地售出——而需要翻新的房屋则会成为谈判的焦点，因为买家会将未来十年的翻新成本计入购房价格中。

对房主而言，这意味着：想要出售房屋的人，应当了解自己房屋的能效价值——以及在出售前进行翻新是否划算。有时值得，但往往不值得。不过，一份最新的能效证书和一次如实评估，总比保持沉默要好，因为买家往往会将沉默视为警讯。

融资成本已趋于稳定，处于一个便于规划的水平——明显高于零利率时期，但远低于2023年的峰值。这正是与近年来最大的不同之处：关键不在于数值高低，而在于稳定。购房者可以进行财务测算，银行可以放贷，而卖家也清楚潜在买家能支付多少。

随着去年夏天《KIM条例》的终止，有能力购房的群体也扩大了。尤其是那些因不符合规定而在过去三年中未能购房的年轻家庭，如今正重新回归房地产市场。

维也纳的人口已突破200万大关，且仍在持续增长，这主要得益于人口迁入。这导致了对住房的需求不断增加，而住房供应却未能跟上——参见第一点。自由租赁市场的租金正在上涨，租房者考虑购房的时间比几年前更早了。

对于位于成熟地段的业主而言，这是个好消息；而对购房者来说，这则意味着不应坐等房价下跌——因为这种下跌根本不会发生。正确的策略在于选对地段——而非选对时机。

越来越多的交易不再通过房产门户网站进行：而是通过人脉网络、搜索档案，以及在房产公开前就已结识买卖双方的经纪人完成。这种情况早已不再仅限于别墅和豪宅，还包括位于热门地段的出租公寓、投资型公寓以及老式公寓。

打算在2026年出售房产的人，应了解市场情况，并清楚哪种方式最适合自己的房产。打算购房的人，应能迅速做出决定——并在房产首次展示的平台完成注册。这两方面我们都能为您提供帮助。此外，对于这五点中哪些对您的具体情况至关重要，我们也能为您提供建议。