翻新而非拆除：建筑本身的价值

欧洲对现有建筑群提出了要求，维也纳则致力于保护其“ Gründerzeit ”时期的建筑。为什么翻新对业主而言并非强制要求，而是一个机遇。

一栋“创始人时代”风格的建筑已经历经了两场世界大战、多次货币更迭和无数次时尚潮流的变迁。它也定能挺过能源转型——只要我们让它挺过去。 问题不在于是否进行翻新，而在于如何明智地进行：既要充分理解建筑本体的价值，又要关注相关补贴政策，并制定一个超越下一个供暖季的长期计划。

我们发现许多业主既心存敬畏，又感到力不从心：房子价值不菲，监管要求日益严格，而建筑公司的报价却各不相同。本文将对此进行梳理。

空间越来越小了

《欧洲建筑指令》要求现有建筑提高能效——并优先针对能耗最高的建筑设定目标。奥地利正在分阶段落实这一要求，各联邦州的住房补贴政策早已与能效标准挂钩。 如今进行翻新改造，所遵循的框架标准，在十年后将比现在更为严格。

与此同时，维也纳也在保护其“ Gründerzeit”时期的街区：自2018年《建筑条例》修订以来，拆除1945年前建造的房屋需要获得许可，而在保护区内，此类拆除已变得极为罕见。 对业主而言，这意味着房屋的价值不仅在于其建筑本体本身，更在于如何加以利用。在大多数情况下，拆除重建已不再是一种选择。这既值得肯定，从经济角度来看也合情合理。

翻新能带来什么

经过翻新的老房子并非将就之选，而是一款高端产品：厚实的墙体、挑高的空间、崭新的窗户、现代化的供暖系统，以及焕然一新、宛如初建时的立面。 运营成本明显降低，新租约的租金却会上涨，因为租户愿意为低廉的供暖费用和良好的房屋状况买单，而且能源证书的评级也会提升——这在出售时能直接转化为真金白银。

此外，还有一些无法用千瓦时来衡量的价值：一栋经过翻新的房屋不仅能留住现有租户，还能吸引更优质的租户，并成为整条街上的标杆物业。这项投资将带来双重回报——既体现在收益上，也体现在房产价值上。

按正确顺序进行的步骤

首先要进行现状评估：屋顶、外墙、窗户、管道和供暖系统的状况如何？能源顾问会据此制定方案——哪些措施能带来多少效益、按什么顺序实施、成本是多少。实施顺序至关重要：先处理建筑围护结构，再改造技术系统。 如果在窗户尚未实现气密之前就更换供暖系统，就会导致供暖系统的规格选择不当。

典型的施工阶段包括：屋顶（含顶层楼板的隔热层）、窗户、外立面——在受保护区域从内部施工，或根据建筑结构进行施工——以及最后的供暖系统： 在维也纳，若供热管网覆盖范围内，通常采用区域供热；否则则使用热泵——只要建筑外壳事先经过加固，热泵在老旧建筑中也能正常运行。既然墙体已经打开，顺便将立管和电气线路一并处理。

了解各类资助项目

联邦政府和市政府通过补贴来支持建筑节能改造和供暖系统更换，这些补贴可覆盖相当大一部分费用——包括联邦政府的节能改造补贴、维也纳市政府的住宅改造补贴，以及旨在逐步淘汰天然气的相关计划。 相关条件几乎每年都会发生变化，且资金额度并非无限。计划进行改造的业主应尽早明确哪些补贴适用于哪些措施，并在第一位施工人员到来之前提交申请。

了解补贴政策的人，计算方式就不同了。一项在没有补贴的情况下需要二十年才能收回成本的翻新工程，有了补贴后只需十二年就能收回成本。这就是推迟项目与启动项目之间的区别。

成本与价值

对一栋“创始人时代”风格建筑进行全面翻新，是一项费用高达六位数、甚至往往达到七位数的项目。这听起来很多，实际上确实很多。 但如果不进行翻新，其代价同样不菲：表现为不断上涨的运营成本、日益下降的出租率、令每位买家望而却步的能效证书，以及每逢出售时，房屋价格都会因积压的翻新需求而被迫打折。

我们协助业主决定是进行翻新、开发还是出售房产——并为他们牵线搭桥，让他们与那些不将维也纳的老建筑视为问题、而是视为机遇的合作伙伴建立联系。因为在这座城市里，建筑资产是唯一无法再生资源。而那些精心维护它的人，最终拥有的将远不止一栋房子。