Über den Dächern Wiens: Der Dachgeschossausbau im Altbau

Wiens Gründerzeithäuser tragen ungenutzte Quadratmeter unter dem Dach. Was ein Ausbau bringt, was er kostet — und woran er scheitern kann.

Über den meisten Wiener Zinshäusern liegt ein Dachboden, der seit hundert Jahren nichts anderes tut, als Wäsche zu trocknen. Dabei entstehen dort die begehrtesten Wohnungen der Stadt: Terrassen, Licht von zwei Seiten, Blick über die Dächer, keine Nachbarn über dem Kopf. Der Dachgeschossausbau ist das Wiener Thema schlechthin — und eines, bei dem sich Träume und Realität gern verwechseln lassen.

Wir haben in den letzten Jahren viele Eigentümer auf diesem Weg begleitet, manche bis zur fertigen Wohnung, manche bis zur Erkenntnis, dass es sich nicht rechnet. Beides ist ein gutes Ergebnis, wenn es früh genug kommt.

Was der Ausbau bringt

Für Eigentümer ist das Dachgeschoss oft die letzte große Wertreserve eines Hauses. Ein Ausbau schafft zusätzliche Wohnfläche, ohne dass ein Quadratmeter Grund gekauft werden muss. In einem typischen Wiener Zinshaus mit zwanzig Metern Straßenfront entstehen zwei bis vier Wohnungen, je nach Dachform und Ausbautiefe, oft mit Terrassen, die im Altbau sonst nicht zu haben sind.

Der Erlös finanziert nicht selten die Sanierung des gesamten Hauses mit: Fassade, Stiegenhaus, Leitungen, und vor allem den Lift, der ohne Ausbau kaum jemals eingebaut würde. Am Ende profitieren alle Wohnungen im Haus — die neuen unter dem Dach und die alten darunter, die plötzlich in einem sanierten Haus mit Aufzug liegen.

Recht und Technik

Die Statik entscheidet, ob und wie schwer gebaut werden darf. Gründerzeithäuser tragen ihre Lasten über Mauern und Holzdecken, und die oberste Decke war nie für Wohnnutzung gedacht. Meist braucht es eine neue Tramdecke, oft eine Verstärkung der Fundamente, manchmal ist Leichtbau die einzige Option. Ohne ein statisches Gutachten ist jede Zahl Spekulation.

Der Brandschutz verlangt zweite Fluchtwege und sichere Stiegenhäuser, die Bauordnung setzt Grenzen bei Gebäudehöhe, Dachform und Abstand zu den Nachbarn. In Schutzzonen redet das Bundesdenkmalamt mit, und die Straßenansicht muss erhalten bleiben — Gauben ja, Glaskästen nein. Dazu kommt der Lift: Ohne Aufzug bleibt ein Dachgeschoss im fünften Stock schwer verkäuflich, und der Einbau in ein bestehendes Stiegenhaus ist ein Projekt für sich.

Und dann ist da die Eigentümerstruktur. In einem parifizierten Haus gehört das Dachgeschoss allen Wohnungseigentümern gemeinsam, und der Ausbau braucht ihre Zustimmung. Ein Zinshaus im Alleineigentum ist einfacher, aber auch dort haben Mieter Rechte, wenn über ihren Köpfen gebaut wird.

Kosten und Wirtschaftlichkeit

Ein Dachgeschossausbau kostet pro Quadratmeter deutlich mehr als ein Neubau auf der grünen Wiese, weil alles über ein enges Stiegenhaus muss und jedes Haus anders ist. Kran, Gerüst, Baustelleneinrichtung im Innenhof, Lärmschutz für die Bewohner — die Nebenkosten sind erheblich. Rechnet man Planung, Genehmigung und Bauzeit dazu, ist ein Ausbau ein Projekt von zwei bis drei Jahren.

Ob es sich rechnet, hängt an drei Faktoren: der Lage, die den erzielbaren Quadratmeterpreis bestimmt; der Ausbaufläche, die sich aus Statik und Bauordnung ergibt; und dem Zustand des Hauses, der entscheidet, wie viel vom Erlös in die Substanz fließen muss. In den inneren Bezirken geht die Rechnung fast immer auf. Weiter draußen wird sie spannend.

Drei Wege für Eigentümer

Wer selbst baut, behält den gesamten Gewinn — und das gesamte Risiko. Das ist der Weg für Eigentümer mit Erfahrung, Zeit und Kapital. Der zweite Weg ist der Verkauf des Rohdachbodens an einen Bauträger: Der Eigentümer bekommt einen fixen Betrag, oft verbunden mit Sanierungsleistungen am Haus, und muss sich um nichts kümmern. Der dritte Weg liegt dazwischen: eine Beteiligung, bei der der Eigentümer den Dachboden einbringt und am Erlös der fertigen Wohnungen beteiligt wird.

Welcher Weg der richtige ist, hängt weniger vom Haus ab als vom Eigentümer. Wir prüfen für unsere Kunden, ob ein Dachausbau wirtschaftlich trägt, holen die Vorgutachten ein und bringen Eigentümer mit Bauträgern zusammen, die Erfahrung mit dem Wiener Altbau haben — und die wissen, dass man in einem bewohnten Haus nicht baut wie auf einer Wiese.

Manchmal ist die beste Wohnung eines Hauses noch gar nicht gebaut. Und manchmal ist die beste Entscheidung, den Dachboden zu lassen, was er ist. Beides erkennt man nur, wenn man genau hinsieht.