Над дахами Відня: облаштування мансарди в старому будинку

У віденських будинках епохи «Грюндерцайт» під дахом є невикористані квадратні метри. Що дає їхнє облаштування, скільки це коштує — і через що воно може провалитися.

Над більшістю віденських багатоквартирних будинків розташоване горище, яке вже сто років служить лише для сушіння білизни. А тим часом саме там створюються найбажаніші квартири міста: тераси, світло з двох боків, вид на дахи, відсутність сусідів над головою. Облаштування мансард — це типово віденська тема, і саме в цьому випадку мрії та реальність часто плутаються.

За останні роки ми супроводжували багатьох власників на цьому шляху: одних — аж до готової квартири, інших — до усвідомлення того, що це не вигідно. Обидва варіанти є хорошим результатом, якщо до них приходять достатньо рано.

Які переваги дає розширення

Для власників мансарда часто є останнім значним джерелом збільшення вартості будинку. Його облаштування дозволяє створити додаткову житлову площу без необхідності купувати додатковий квадратний метр землі. У типовому віденському багатоквартирному будинку з фасадом довжиною двадцять метрів утворюється від двох до чотирьох квартир, залежно від форми даху та глибини прибудови, часто з терасами, яких інакше в старих будівлях немає.

Отримані кошти часто йдуть на фінансування капітального ремонту всього будинку: фасаду, сходової клітки, інженерних комунікацій і, насамперед, ліфта, який без такого розширення навряд чи коли-небудь би встановлювали. У підсумку виграють усі квартири в будинку — і нові під дахом, і старі нижче, які раптом опиняються в відремонтованому будинку з ліфтом.

Право та техніка

Статична розрахункова оцінка визначає, чи можна здійснювати будівництво та наскільки масивні конструкції при цьому допустимі. Будинки епохи «Грюндерцайт» переносять навантаження через стіни та дерев’яні перекриття, а найвище перекриття ніколи не було призначене для проживання. Зазвичай потрібне нове перекриття, часто — посилення фундаменту, а іноді єдиним варіантом є легка конструкція. Без статичного висновку будь-яка цифра є лише припущенням.

Правила пожежної безпеки вимагають наявності других евакуаційних шляхів та безпечних сходових клітин, а будівельні норми встановлюють обмеження щодо висоти будівлі, форми даху та відстані до сусідніх будинків. У охоронних зонах своє слово має Федеральне управління з охорони пам’яток, а вигляд вулиці має бути збережений — мансардні вікна — так, скляні коробки — ні. До цього додається ліфт: без ліфта мансарду на п’ятому поверсі важко продати, а його встановлення в існуючу сходову клітку — це окремий проект.

А ще є питання структури власності. У багатоквартирному будинку мансарда належить усім власникам квартир спільно, і для її облаштування потрібна їхня згода. З будинком, що перебуває у приватній власності, все простіше, але й там орендарі мають права, якщо над їхніми головами ведуться будівельні роботи.

Витрати та економічна ефективність

Облаштування мансарди коштує на квадратний метр значно дорожче, ніж будівництво нового будинку на незабудованій ділянці, оскільки все доводиться проводити через вузьку сходову клітку, а кожен будинок має свої особливості. Кран, риштування, облаштування будівельного майданчика у внутрішньому дворику, заходи щодо захисту мешканців від шуму — супутні витрати є значними. Якщо додати до цього проектування, отримання дозволів та час будівництва, то облаштування мансарди — це проект, який займає від двох до трьох років.

Чи вийде це вигідно, залежить від трьох факторів: місця розташування, яке визначає можливу ціну за квадратний метр; площі, що підлягає розширенню, яка визначається вимогами до статики та будівельними нормами; а також стану будинку, від якого залежить, скільки коштів із виручки доведеться вкласти в його реконструкцію. У центральних районах такі розрахунки майже завжди виправдовуються. У більш віддалених районах ситуація стає цікавішою.

Три варіанти для власників

Хто будує самостійно, той отримує весь прибуток — і бере на себе весь ризик. Це варіант для власників, які мають досвід, час і капітал. Другий варіант — продаж горища в незавершеному стані девелоперу: власник отримує фіксовану суму, часто у поєднанні з роботами з реконструкції будинку, і не мусить ні про що турбуватися. Третій варіант є проміжним: партнерство, за якого власник вносить горище в якості вкладу та отримує частку від виручки за готові квартири.

Який шлях є правильним, залежить не стільки від самого будинку, скільки від його власника. Ми перевіряємо для наших клієнтів, чи є розбудова горищного приміщення економічно вигідною, отримуємо попередні експертизи та налагоджуємо контакти між власниками та забудовниками, які мають досвід роботи з віденськими старовинними будівлями — і які знають, що в житловому будинку не можна будувати так, як на лузі.

Іноді найкраща квартира в будинку ще навіть не побудована. А іноді найкраще рішення — залишити горище таким, яким воно є. Обидві ці речі можна зрозуміти лише тоді, коли придивитися уважно.