Por encima de los tejados de Viena: la ampliación del ático en un edificio antiguo

Las viviendas de la época «Gründerzeit» de Viena cuentan con metros cuadrados sin aprovechar bajo el tejado. Qué ventajas ofrece una reforma, cuánto cuesta y por qué motivos puede fracasar.

La mayoría de los edificios de viviendas de Viena cuentan con un ático que, desde hace cien años, no ha servido más que para tender la ropa. Sin embargo, es precisamente allí donde se crean los pisos más codiciados de la ciudad: terrazas, luz por dos lados, vistas sobre los tejados y sin vecinos por encima. La reforma de los áticos es el tema vienesco por excelencia —y uno en el que los sueños y la realidad suelen confundirse—.

En los últimos años hemos acompañado a muchos propietarios en este proceso; a algunos hasta la entrega de la vivienda terminada, a otros hasta que se dieron cuenta de que no les salía a cuenta. Ambas situaciones constituyen un buen resultado, siempre que se produzcan con la suficiente antelación.

Qué aporta la ampliación

Para los propietarios, el ático suele ser la última gran reserva de valor de una vivienda. Su acondicionamiento permite obtener superficie habitable adicional sin necesidad de adquirir ni un metro cuadrado más de terreno. En un edificio de viviendas típico de Viena, con veinte metros de fachada, se pueden crear entre dos y cuatro viviendas, dependiendo de la forma del tejado y de la profundidad del acondicionamiento, a menudo con terrazas que, de otro modo, no se encontrarían en un edificio antiguo.

No es raro que los ingresos obtenidos contribuyan a financiar la rehabilitación de todo el edificio: fachada, escalera, instalaciones y, sobre todo, el ascensor, que difícilmente se instalaría sin esta ampliación. Al final, se benefician todos los pisos del edificio: los nuevos, situados bajo el tejado, y los antiguos, situados debajo, que de repente se encuentran en un edificio rehabilitado y con ascensor.

Derecho y tecnología

La estática determina si se puede construir y con qué peso. Los edificios de la época de Gründerzeit soportan sus cargas a través de muros y techos de madera, y el techo superior nunca se concibió para uso residencial. Por lo general, es necesario instalar un nuevo techo de tranvía; a menudo, reforzar los cimientos; y, en ocasiones, la construcción ligera es la única opción. Sin un informe estático, cualquier cifra no es más que una especulación.

La normativa de protección contra incendios exige segundas vías de evacuación y huecos de escalera seguros; la normativa urbanística establece límites en cuanto a la altura del edificio, la forma del tejado y la distancia con respecto a los vecinos. En las zonas protegidas, la Oficina Federal de Patrimonio Cultural tiene voz y voto, y debe conservarse el aspecto de la fachada: buhardillas sí, estructuras acristaladas no. A esto se suma el ascensor: sin él, un ático en la quinta planta resulta difícil de vender, y su instalación en una escalera ya existente es un proyecto en sí mismo.

Y luego está la estructura de propiedad. En un edificio dividido en apartamentos, el ático es propiedad conjunta de todos los propietarios de las viviendas, y su acondicionamiento requiere su consentimiento. Un edificio de viviendas en propiedad exclusiva es más sencillo, pero también en ese caso los inquilinos tienen derechos cuando se realizan obras sobre sus cabezas.

Costes y rentabilidad

La ampliación de un ático cuesta, por metro cuadrado, bastante más que una nueva construcción en un terreno sin edificar, ya que todo debe pasar por una escalera estrecha y cada vivienda es diferente. Grúa, andamios, instalaciones de obra en el patio interior, medidas de protección contra el ruido para los residentes… los gastos adicionales son considerables. Si a ello se suman la planificación, la obtención de permisos y el tiempo de construcción, una reforma de este tipo es un proyecto que dura entre dos y tres años.

Que resulte rentable depende de tres factores: la ubicación, que determina el precio por metro cuadrado que se puede obtener; la superficie de ampliación, que viene determinada por la estática y la normativa urbanística; y el estado de la vivienda, que determina qué parte de los ingresos debe destinarse a la conservación de la estructura. En los barrios céntricos, la operación sale bien casi siempre. En las zonas más alejadas, la situación se vuelve más interesante.

Tres opciones para los propietarios

Quien construye por su cuenta se queda con todo el beneficio… y asume todo el riesgo. Esta es la opción para propietarios con experiencia, tiempo y capital. La segunda opción consiste en vender el ático sin acabar a un promotor inmobiliario: el propietario recibe una cantidad fija, a menudo acompañada de obras de rehabilitación en la vivienda, y no tiene que ocuparse de nada. La tercera opción se sitúa a medio camino: una participación en la que el propietario aporta el ático y recibe una parte de los ingresos obtenidos por la venta de las viviendas terminadas.

La decisión sobre cuál es la opción más adecuada depende menos del edificio que del propietario. Comprobamos para nuestros clientes si la ampliación del ático resulta rentable, recabamos los informes preliminares y ponemos en contacto a los propietarios con promotores inmobiliarios que tengan experiencia con los edificios antiguos de Viena —y que sepan que no se construye en una vivienda habitada como si fuera un prado—.

A veces, la mejor vivienda de un edificio aún no se ha construido. Y, en ocasiones, la mejor decisión es dejar el ático tal y como está. Solo se puede apreciar ambas cosas si se observa con atención.