Над крышами Вены: обустройство мансарды в старом здании

В венских домах эпохи «Грюндерцайт» под крышей скрываются неиспользуемые квадратные метры. Какую выгоду приносит достройка, во сколько она обойдётся — и что может помешать её реализации.

Над большинством венских многоквартирных домов находится чердак, который на протяжении ста лет используется исключительно для сушки белья. Между тем именно там создаются самые востребованные квартиры города: террасы, свет с двух сторон, вид на крыши, отсутствие соседей над головой. Обустройство мансард — это типично венская тема, причём такая, в которой мечты и реальность легко путаются.

За последние годы мы сопровождали многих владельцев на этом пути: одних — вплоть до готовой квартиры, других — до того момента, когда они осознали, что это невыгодно. И то, и другое — хороший результат, если он наступает достаточно рано.

Какие преимущества дает расширение

Для владельцев мансарда зачастую является последним значительным источником увеличения стоимости дома. Его обустройство позволяет получить дополнительную жилую площадь без необходимости приобретения дополнительного квадратного метра земельного участка. В типичном венском многоквартирном доме с фасадом длиной двадцать метров в результате такого обустройства возникает от двух до четырёх квартир, в зависимости от формы крыши и глубины надстройки, часто с террасами, которых в старых зданиях обычно нет.

Полученные средства нередко идут на финансирование реконструкции всего дома: фасада, лестничной клетки, инженерных сетей и, прежде всего, лифта, который вряд ли был бы установлен без проведения таких работ. В итоге выигрывают все квартиры в доме — как новые, расположенные под крышей, так и старые, находящиеся ниже, которые внезапно оказываются в отремонтированном доме с лифтом.

Право и техника

Статика определяет, можно ли вести строительство и насколько масштабные работы допускаются. Здания эпохи «Грюндерцайт» переносят нагрузки через стены и деревянные перекрытия, при этом верхнее перекрытие никогда не предназначалось для проживания. В большинстве случаев требуется установка нового трамвайного перекрытия, зачастую — укрепление фундамента, а иногда единственным вариантом является применение легких конструкций. Без статического заключения любая цифра является лишь предположением.

Требования пожарной безопасности предусматривают наличие вторых эвакуационных путей и безопасных лестничных клеток, а строительные нормы устанавливают ограничения в отношении высоты здания, формы крыши и расстояния до соседних домов. В охранных зонах свое слово имеет Федеральное управление по охране памятников, а облик улицы должен сохраняться — мансардные окна допускаются, а стеклянные коробки — нет. К этому добавляется лифт: без лифта мансарду на пятом этаже трудно продать, а его установка в существующую лестничную клетку — это отдельный проект.

Кроме того, следует учитывать структуру собственности. В доме, разделенном на квартиры, мансарда принадлежит всем собственникам квартир совместно, и для её обустройства требуется их согласие. С многоквартирным домом, находящимся в единоличной собственности, дело обстоит проще, однако и в этом случае у арендаторов есть права, если строительные работы ведутся над их головами.

Затраты и экономическая эффективность

Обустройство мансарды обходится значительно дороже за квадратный метр, чем строительство нового дома на чистом поле, поскольку всё приходится проводить через узкую лестничную клетку, а каждый дом имеет свои особенности. Кран, строительные леса, оборудование строительной площадки во внутреннем дворе, меры по защите жильцов от шума — сопутствующие расходы весьма значительны. Если учесть время на проектирование, получение разрешений и сами строительные работы, то такой проект занимает от двух до трёх лет.

Окупаемость проекта зависит от трёх факторов: местоположения, которое определяет возможную цену за квадратный метр; площади застройки, определяемой требованиями статики и строительных норм; а также состояния дома, от которого зависит, какая часть выручки должна быть направлена на его ремонт. В центральных районах проект почти всегда окупается. В более отдалённых районах ситуация становится более неоднозначной.

Три варианта для собственников

Тот, кто строит самостоятельно, получает всю прибыль — и берёт на себя весь риск. Это вариант для собственников, обладающих опытом, временем и капиталом. Второй вариант — продажа чернового чердачного помещения застройщику: владелец получает фиксированную сумму, часто в сочетании с работами по реконструкции дома, и не должен ни о чём беспокоиться. Третий вариант находится посередине: долевое участие, при котором владелец вносит чердачное помещение в проект и получает долю от выручки, полученной от продажи готовых квартир.

Какой путь будет правильным, зависит не столько от самого дома, сколько от его владельца. Мы проверяем для наших клиентов, будет ли обустройство чердака экономически целесообразным, запрашиваем предварительные экспертные заключения и налаживаем контакты между собственниками и застройщиками, имеющими опыт работы с венерскими старыми зданиями — и знающими, что в жилом доме строить нельзя так же, как на лугу.

Иногда лучшая квартира в доме ещё даже не построена. А иногда лучшее решение — оставить чердак в том виде, в каком он есть. Обе эти вещи можно понять, только присмотревшись повнимательнее.