维也纳的屋顶之上：老建筑的阁楼改造

维也纳“创始人时代”的建筑在屋顶下还留有未利用的空间。改造能带来什么好处，需要多少成本——以及可能因何受挫。

维也纳大多数出租公寓楼的顶层都设有阁楼，过去一百年来，这些阁楼除了晾晒衣物外别无他用。然而，这里正孕育着全城最令人向往的公寓：带露台、两面采光、俯瞰屋顶的景致，头顶上没有邻居。 阁楼改造堪称维也纳的标志性话题——而在这方面，梦想与现实往往容易混为一谈。

近年来，我们陪伴许多业主走过了这一过程，有些最终完成了公寓装修，有些则意识到这不划算。只要能及早意识到这一点，这两种结果都是好的。

扩建带来的好处

对于业主而言，阁楼往往是一栋房屋中最后一大潜在增值空间。 通过阁楼改造，无需额外购买一平方米土地即可获得额外的居住空间。以一栋典型的维也纳多户住宅为例，其临街面宽为二十米，根据屋顶形状和改造深度不同，可建成两至四套公寓，这些公寓通常还配有露台——这是老式建筑中通常无法拥有的。

所得款项往往用于资助整栋楼的翻新工程：包括外立面、楼梯间、管道，尤其是电梯——若非进行扩建，电梯几乎不可能被安装进去。最终，楼内所有住户都将从中受益——无论是屋顶下的新户，还是其下方的老户，它们突然间都置身于一栋配备电梯的翻新楼宇之中。

法律与技术

结构设计决定了是否允许进行加建以及加建的承重能力。格伦策时代（Gründerzeit）的建筑通过墙体和木质楼板来承载荷载，而顶层楼板原本就未被设计用于居住用途。通常需要新建一层承重楼板，往往还需加固地基，有时轻质结构是唯一的选择。 如果没有结构评估报告，任何数字都只是猜测。

消防法规要求设置第二条逃生通道和安全的楼梯间，而《建筑条例》则对建筑高度、屋顶形状以及与邻居建筑的间距设定了限制。 在保护区内，联邦古迹管理局拥有发言权，且街道景观必须得到保留——允许设置屋顶窗，但禁止建造玻璃盒子。此外还有电梯的问题：如果没有电梯，位于五楼的阁楼很难出售，而在现有的楼梯间内加装电梯本身就是一项大工程。

此外还有产权结构的问题。在分户产权的住宅楼中，顶层属于所有业主共同所有，进行改造需要征得他们的同意。独资拥有的出租公寓虽然手续更简单，但即使在这种情况下，如果要在租户头顶上方进行施工，租户也享有相关权利。

成本与经济效益

阁楼改造的每平方米成本远高于在空地上新建房屋，因为所有施工都必须通过狭窄的楼梯间，而且每栋房子的情况都不尽相同。起重机、脚手架、庭院内的施工设施，以及为居民提供的隔音措施——这些附加成本相当可观。 如果再加上规划、审批和施工时间，阁楼改造通常需要两到三年的时间。

是否划算取决于三个因素：地段，它决定了可实现的每平方米价格；可开发面积，由结构计算和建筑法规决定；以及房屋状况，这决定了销售所得中有多少需要投入房屋本身。在市中心区域，这笔账几乎总是能算得过来。 而在市郊地区，情况就变得耐人寻味了。

业主的三种选择

自己动手建房，既能获得全部利润，也要承担全部风险。这适合那些既有经验、又有时间和资金的业主。 第二种方式是将未装修的阁楼出售给开发商：业主可获得一笔固定金额（通常还包括房屋翻新服务），且无需操心任何事宜。第三种方式介于两者之间：即合资模式，业主将阁楼作为出资，并按建成公寓的销售收入分享收益。

哪种方案更合适，与其说取决于房屋本身，不如说取决于业主。 我们会为客户评估阁楼改造是否具有经济可行性，收集前期评估报告，并为业主牵线搭桥，联系那些熟悉维也纳老建筑且经验丰富的开发商——他们深知，在有人居住的房屋里施工，绝不能像在空地上施工那样随意。

有时，一栋楼里最好的公寓甚至还没建好。而有时，最好的决定就是让阁楼保持原样。这两点只有仔细观察才能发现。