利率转向与维也纳市场

在经历了两年的加息周期后，欧洲央行于2024年夏季转变了政策方向。这对维也纳的购房者、卖家和投资者意味着什么。

2024年6月，欧洲央行自2019年以来首次下调基准利率。对于房地产市场而言，这不仅仅是来自法兰克福的一则消息：融资成本正是2023年维也纳房地产市场如此沉寂的原因。 要想理解接下来会发生什么，必须先简要回顾一下过去。

事情的来龙去脉

直到2022年，资金几乎是“免费”的。利率仅为1%的住房贷款司空见惯，房价年年上涨，凡是有能力购房的人都纷纷购置房产。 随后通货膨胀来袭，欧洲央行做出了前所未有的迅速反应：在短短一年多时间里，基准利率升至欧元问世以来的最高水平。浮动利率贷款的利率在数月内上涨了三到四倍，固定利率贷款的利率也同步大幅攀升。

与此同时，一系列严格的贷款发放规定开始生效：要求提高自有资金比例、限制贷款额度、缩短贷款期限。其结果是，市场上卖家不愿降价，而买家却无力承担。2023年，维也纳的房产成交量创下多年来新低。

对买家而言有哪些变化

基准利率下调并不意味着贷款利率会自动降低。银行将降息措施传导至市场存在滞后；长期利率取决于资本市场而非欧洲央行，且估值规则依然严格。 如今申请贷款的人，所需支付的利息虽然明显高于2021年，但比一年前低得多。

相比数字，趋势更为重要。随着利率趋势的逆转，可预测性得以恢复：如今约定固定利率的人，知道自己并非在利率峰值时入市。 选择浮动利率贷款的人可以期待进一步的还款压力缓解。而那些等到2023年才行动的人，现在又开始重新计算了——从今夏以来日益具体的咨询需求中，我们就能看出这一点。

对销售人员而言有哪些变化

过去两年间，维也纳的房价呈横盘走势：优质地段几乎没有变动，而较差地段的波动则更为明显。在此期间不得不出售房产的人只能接受降价；而能够等待的人则选择了观望。这些观望者现在正重新进入市场——但并非所有人会同时出手。

另一方面，需求增长速度超过了供应。 在利率居高不下的几年里，新建项目大幅萎缩，许多项目被推迟或取消，而那些尚未动工的项目，两年后将导致成品房供应短缺。对于位于热门地段的业主而言，这无疑是一个有利的局面：他们可以在竞争日益减少的市场中出售房产。

这对投资者意味着什么

对于投资者而言，高利率时期曾是一道算术题：既然国债的收益率几乎相同，何必冒风险去追求3%的租金回报率？随着利率下降，这种权衡又发生了变化。 出租公寓、投资型住宅和商业地产的吸引力相对增强——随之而来的，是那些在2023年曾持观望态度的投资者们对这些资产的需求回升。

这一点对于具有开发潜力的房产尤为适用——这类房产的价值并不在于当前的收益率，而在于其未来的发展潜力。正是在高利率时期，此类房产最难获得融资——而如今，它们又重新活跃在交易市场中。

接下来会怎样

没有人知道未来还会出台多少次加息，以及加息的节奏会有多快。但市场并不需要预测来驱动走势——它需要的是对市场方向正确的信心。而自今年夏天以来，这种信心已然显现：看房人数增多、洽谈更具实质性、决策速度加快。

市场不会在一夜之间发生变化。但它确实在变化。现在想要卖出或买入的人，应该了解市场本身，而不仅仅是头条新闻——并且身边需要有人能区分这两者。