Зміна курсу процентних ставок і віденський ринок
Після двох років зростання процентних ставок ЄЦБ влітку 2024 року змінив курс. Що це означає для покупців, продавців та інвесторів у Відні.
У червні 2024 року Європейський центральний банк уперше з 2019 року знизив базові процентні ставки. Для ринку нерухомості це більше, ніж просто новина з Франкфурта: саме витрати на фінансування стали причиною того, що у 2023 році у Відні відбувалося так мало змін. Щоб зрозуміти, що нас чекає далі, потрібно коротко озирнутися назад.
Як це сталося
До 2022 року гроші були майже безкоштовними. Іпотечні кредити з відсотковою ставкою в один відсоток були нормою, ціни зростали з року в рік, і кожен, хто мав можливість купити житло, купував його. Потім настала інфляція, і ЄЦБ відреагував так швидко, як ніколи раніше: протягом трохи більше ніж року ключові процентні ставки піднялися до найвищого рівня з часу введення євро. Вартість кредитів із змінною процентною ставкою за кілька місяців зросла втричі-вчетверо, так само як і вартість кредитів із фіксованою процентною ставкою.
Водночас набули чинності суворі правила кредитування: більший власний капітал, обмежені суми кредитів, коротші терміни погашення. У результаті сформувався ринок, на якому продавці не хотіли знижувати ціни, а покупці вже не могли їх оплачувати. У 2023 році у Відні було продано так мало нерухомості, як уже давно не бувало.
Що зміниться для покупців
Зниження базових ставок не означає автоматично дешеві кредити. Банки з затримкою переносять ці зниження на клієнтів, довгострокові ставки залежать від ринків капіталу, а не від ЄЦБ, а правила оцінки залишаються суворими. Ті, хто сьогодні залучає фінансування, платять значно більше, ніж у 2021 році, — але значно менше, ніж рік тому.
Важливішим за цифру є напрямок. Зі зміною курсу процентних ставок повертається можливість планування: той, хто сьогодні домовляється про фіксовану процентну ставку, знає, що не увійшов у ринок на піку ставок. Хто обрав змінну ставку, може сподіватися на подальше полегшення фінансового навантаження. А ті, хто вирішив почекати до 2023 року, знову починають розраховувати — ми помічаємо це за запитами, які з літа стали конкретнішими.
Що зміниться для продавців
Протягом останніх двох років ціни у Відні коливалися в бічному тренді: у престижних районах — майже не помітно, у менш привабливих — більш помітно. Ті, кому довелося продавати в цей період, змушені були погодитися на зниження ціни; ті, хто міг почекати, — чекали. Зараз ті, хто чекав, повертаються на ринок — але не всі одразу.
З іншого боку, попит зростає швидше, ніж пропозиція. У роки високих процентних ставок будівництво нових об’єктів різко скоротилося, проекти відкладалися або скасовувалися, і те, що не було розпочато, через два роки не з’явиться у вигляді готових квартир. Для власників нерухомості в популярних районах це є гарною вихідною позицією: вони продають на ринку, де конкуренція зменшується.
Що це означає для інвесторів
Для інвесторів період високих процентних ставок був своєрідним математичним завданням: навіщо ризикувати, отримуючи три відсотки рентабельності від оренди, якщо державні облігації приносять майже стільки ж? Зі зниженням процентних ставок ця ситуація знову змінюється. Багатоповерховий житловий будинок, квартира для інвесторів, комерційна нерухомість стають відносно привабливішими — а разом із ними зростає попит з боку інвесторів, які у 2023 році залишалися осторонь.
Це особливо стосується об’єктів із потенціалом розвитку, цінність яких полягає не в поточній прибутковості, а в тому, що з них можна зробити. Саме такі об’єкти було найважче фінансувати в період високих процентних ставок — і зараз вони знову з’являються на ринку.
Що буде далі
Ніхто не знає, скільки ще буде кроків щодо підвищення процентної ставки і як швидко вони відбуватимуться. Але ринку не потрібні прогнози, щоб рухатися вперед — йому потрібна впевненість у тому, що напрямок правильний. І ця впевненість відчувається вже з літа: більше оглядів, конкретніші переговори, швидші рішення.
Ринок не змінюється за одну ніч. Але він змінюється. Той, хто хоче зараз продати чи купити, повинен знати ринок, а не лише заголовки в ЗМІ — і мати поруч людину, яка вміє розрізняти одне від іншого.
