El cambio de tendencia en los tipos de interés y el mercado vienés

Tras dos años de subida de los tipos de interés, el BCE cambió de rumbo en el verano de 2024. Qué significa esto para los compradores, vendedores e inversores de Viena.

En junio de 2024, el Banco Central Europeo redujo los tipos de interés de referencia por primera vez desde 2019. Para el mercado inmobiliario, esto es algo más que una noticia procedente de Fráncfort: los costes de financiación fueron la razón por la que en 2023 hubo tan poca actividad en Viena. Quien quiera comprender lo que está por venir debe echar un breve vistazo al pasado.

Cómo sucedió todo

Hasta 2022, el dinero era prácticamente gratuito. Los préstamos hipotecarios con tipos de interés en torno al uno por ciento eran habituales, los precios subían año tras año y todo aquel que podía comprar, compraba. Entonces llegó la inflación, y el BCE reaccionó con una rapidez sin precedentes: en poco más de un año, los tipos de interés de referencia alcanzaron su nivel más alto desde la introducción del euro. Los préstamos a tipo variable se encarecieron entre tres y cuatro veces en cuestión de meses, al igual que las ofertas a tipo fijo.

Al mismo tiempo, entraron en vigor unas estrictas normas de concesión de créditos: más capital propio, cuotas de crédito limitadas y plazos más cortos. El resultado fue un mercado en el que los vendedores no querían bajar sus precios y los compradores ya no podían pagarlos. En 2023 se vendió en Viena menos de lo que se había vendido en muchos años.

Qué cambia para los compradores

La bajada de los tipos de interés de referencia no implica automáticamente que los créditos sean más baratos. Los bancos tardan en repercutir las bajadas; los tipos a largo plazo dependen de los mercados de capitales, no del BCE, y las normas de valoración siguen siendo estrictas. Quien solicite financiación hoy pagará bastante más que en 2021, pero bastante menos que hace un año.

Más importante que la cifra es la tendencia. Con el cambio de tendencia en los tipos de interés, vuelve la previsibilidad: quien acuerde hoy un tipo de interés fijo sabe que no ha entrado en el mercado en el momento de máximo. Quien haya optado por una financiación variable puede esperar un mayor alivio. Y quien haya esperado hasta 2023, vuelve a hacer cálculos ahora; lo notamos en las consultas, que se han vuelto más concretas desde el verano.

Qué cambia para los vendedores

En Viena, los precios se han mantenido estables durante los dos últimos años: apenas han variado en las zonas más cotizadas, mientras que en las menos cotizadas la variación ha sido más notable. Quienes se vieron obligados a vender durante este periodo tuvieron que aceptar rebajas; quienes pudieron esperar, lo hicieron. Esos que esperaron vuelven ahora al mercado, pero no todos a la vez.

Por otro lado, la demanda crece más rápido que la oferta. La construcción de nuevas viviendas se ha desplomado en los años de tipos de interés elevados; se han aplazado o cancelado proyectos, y lo que no se ha iniciado faltará dentro de dos años en forma de viviendas terminadas. Para los propietarios en zonas muy demandadas, esto supone una buena posición de partida: venden en un mercado en el que la competencia es cada vez menor.

Qué significa esto para los inversores

Para los inversores, la fase de tipos de interés elevados supuso un dilema: ¿por qué conformarse con un rendimiento por alquiler del 3 % con riesgo, si los bonos del Estado ofrecen casi lo mismo? Con la bajada de los tipos de interés, este cálculo vuelve a cambiar. Los edificios de viviendas de alquiler, los pisos de inversión y los inmuebles comerciales ganan relativamente en atractivo —y, con ellos, la demanda de los inversores que en 2023 se mantuvieron al margen—.

Esto se aplica especialmente a los inmuebles con potencial de desarrollo, cuyo valor no radica en la rentabilidad actual, sino en lo que se puede hacer con ellos. Precisamente estos inmuebles fueron los más difíciles de financiar durante la fase de tipos de interés elevados, y ahora vuelven a ser objeto de negociación.

Qué va a pasar a continuación

Nadie sabe cuántas subidas de tipos de interés se producirán aún ni con qué rapidez. Pero el mercado no necesita previsiones para moverse: necesita confianza en que la dirección es la correcta. Y esa confianza se percibe desde el verano: más visitas, conversaciones más concretas, decisiones más rápidas.

El mercado no cambia de la noche a la mañana. Pero sí cambia. Quien desee vender o comprar en este momento debería conocer el mercado, no solo los titulares, y contar con alguien a su lado que sepa distinguir entre ambos.