Изменение тенденции в области процентных ставок и венский рынок

После двух лет роста процентных ставок ЕЦБ летом 2024 года изменил курс. Что это означает для покупателей, продавцов и инвесторов в Вене.

В июне 2024 года Европейский центральный банк впервые с 2019 года снизил базовые процентные ставки. Для рынка недвижимости это — не просто новость из Франкфурта: именно затраты на финансирование стали причиной того, что в 2023 году в Вене наблюдалась столь низкая активность. Чтобы понять, что нас ждёт в будущем, необходимо кратко оглянуться назад.

Как это произошло

До 2022 года деньги были практически бесплатными. Ипотечные кредиты с процентной ставкой в один процент считались нормой, цены росли из года в год, и каждый, кто мог позволить себе покупку, приобретал недвижимость. Затем наступила инфляция, и ЕЦБ отреагировал быстрее, чем когда-либо прежде: в течение чуть более года ключевые ставки поднялись до самого высокого уровня со времени введения евро. Стоимость кредитов с плавающей ставкой за несколько месяцев выросла в три-четыре раза, а предложения с фиксированной ставкой — в той же степени.

Одновременно вступили в силу строгие правила кредитования: увеличение требований к собственному капиталу, ограничение размера кредитных платежей, сокращение сроков кредитования. В результате сформировался рынок, на котором продавцы не желали снижать цены, а покупатели больше не могли их оплачивать. В 2023 году в Вене было продано так мало недвижимости, как никогда за последние много лет.

Что изменится для покупателей

Снижение базовых ставок не означает автоматического удешевления кредитов. Банки с задержкой переносят эти снижения на кредиты, долгосрочные ставки зависят от рынков капитала, а не от ЕЦБ, а правила оценки остаются строгими. Те, кто привлекает финансирование сегодня, платят значительно больше, чем в 2021 году, — но значительно меньше, чем год назад.

Важнее цифры — направление. С изменением динамики процентных ставок возвращается предсказуемость: тот, кто сегодня договаривается о фиксированной ставке, знает, что не вступил в договор на пике ставок. Те, кто воспользовался кредитом с переменной ставкой, могут надеяться на дальнейшее снижение нагрузки. А те, кто дождался 2023 года, теперь вновь проводят расчёты — об этом свидетельствуют запросы, которые с лета стали более конкретными.

Что изменится для продавцов

За последние два года цены в Вене демонстрировали боковое движение: в престижных районах изменения были едва заметны, а в менее привлекательных — более заметны. Те, кому пришлось продавать в этот период, были вынуждены пойти на уступки; те, кто мог подождать, подождали. Теперь эти люди возвращаются на рынок — но не все сразу.

С другой стороны, спрос растёт быстрее, чем предложение. В годы высоких процентных ставок строительство нового жилья резко сократилось, проекты были отложены или отменены, и то, что не было начато, через два года не будет представлено в виде готовых квартир. Для владельцев недвижимости в востребованных районах это создает благоприятные условия: они продают свою недвижимость на рынке, где конкуренция становится всё меньше.

Что это означает для инвесторов

Для инвесторов период высоких процентных ставок представлял собой задачу по расчёту: зачем рисковать ради трёхпроцентной доходности от аренды, если государственные облигации приносят почти столько же? С снижением процентных ставок этот расчёт снова меняется. Многоквартирные дома, квартиры для инвестиций и коммерческая недвижимость становятся относительно более привлекательными — и вместе с ними растёт спрос со стороны инвесторов, которые в 2023 году оставались в стороне.

Это особенно касается объектов с потенциалом развития, ценность которых заключается не в текущей доходности, а в том, что из них можно сделать. Именно такие объекты было сложнее всего финансировать в период высоких процентных ставок — и сейчас они вновь становятся предметом торговли.

Что будет дальше

Никто не знает, сколько ещё будет шагов по повышению процентных ставок и как быстро они будут осуществляться. Однако рынку не нужны прогнозы, чтобы двигаться вперёд — ему нужна уверенность в том, что направление правильное. И эта уверенность ощущается с лета: больше просмотров, более конкретные переговоры, более быстрые решения.

Рынок не меняется в одночасье. Но он меняется. Тот, кто хочет сейчас продать или купить, должен хорошо разбираться в рынке, а не только следить за заголовками новостей — и иметь рядом человека, способного отличить одно от другого.