维也纳 · 11.03.2025 · 3分钟

两百万：维也纳的增长如何影响住房市场

维也纳再次成为一座拥有两百万人口的城市。这对住房、房价和各区意味着什么——以及这座城市还有哪些发展空间。

自1910年前后以来，维也纳的人口首次再次超过200万。当时，这座城市是多民族帝国的首都，也是欧洲第四大城市；此后经历了一个世纪的萎缩与停滞。自2000年代以来，维也纳再次迎来增长——人口从奥地利各联邦州、欧洲乃至世界各地涌入，近几年的增长速度在欧洲大陆几乎无出其右。

对于房地产市场而言，这个数字正是解释一切的关键。若想理解为何住房短缺、租金上涨以及某些地段为何能保值，就必须从经济增长说起。

维也纳的发展

人口增长并非均匀分布。它呈现波浪式增长——先是欧盟扩大后，接着是难民潮时期，最近则是乌克兰战争——而且主要来自外部：维也纳的净迁入人口超过出生人口，40岁以下人口数量超过奥地利其他任何地区，且仅由一至两人组成的家庭比例正在不断上升。

这种结构塑造了市场需求：面积较小的公寓、地段优越、交通便利、租赁条款灵活。这解释了为何市中心区的两居室公寓比市郊的大型家庭公寓更容易租出去——也解释了为何多年来新建项目都侧重于小户型公寓。

城市增长并非发生在市中心，而是在法沃里滕、多瑙城、弗洛里茨多夫和利辛——这些正在形成新社区的地区：阿斯佩恩湖城、中央火车站旁的夏至区、北铁路区，以及地铁延伸线沿线的开发区域。二十年来，这些城区的人口增加了数万。

市中心区域几乎不再扩张，因为那里根本没有空间了。几十年来，这些区域的人口数量一直保持稳定，建设已基本完成，而新建的住宅要么是现有建筑的顶层，要么是改造后的办公楼。这正是其价值保持稳定的原因：需求在增长，而供应却没有增加。

如果每年新增人口达数万人，而同时新建住房数量又少于计划，就会产生压力——首先是租金压力，因为新迁入者通常先租房再买房；随后，当租客转为购房者时，房价也会随之上涨。高利率时期只是中断了这一机制，并未消除它。

维也纳通过保障性住房缓解了许多问题：超过一半的维也纳居民居住在市政公房或保障性住房中，这种结构使得当地的整体租金水平低于其他同类城市。但在非保障性住房市场，特别是市中心各区的老旧楼房中，房源依然紧缺——且正变得越来越紧缺。

位于成熟地段的房产不会贬值。这并非预测，而是过去二十年的经验——在此期间，维也纳的人口增长了四分之一。凡是在市中心各区拥有格鲁恩德时代风格的房屋、老式公寓或别墅的人，所拥有的都是无法再生的资产。

这并不意味着任何价格都是合理的，也不意味着每个地段都能获得同等收益。这意味着基本趋势是正确的——而且，有意出售的业主正将房产出售给一个真正需要他们的市场。

等待很少能让房价更便宜。正在找房的人，不仅要与每年人口增长量相当于一个小城镇的城市竞争，还要面对多年来始终跟不上这一需求的住宅新盘。正确的策略不是等待房价下跌，而是找到合适的地理位置——一个能够真正从城市发展中获益，而不是光说不练的地方。

我们将仔细观察这些区域究竟是哪些：基础设施正在哪些地方逐步完善，市政府在哪些地方进行投资，以及哪些开发区域正逐渐演变为社区。因为一座不断发展的城市会改变其版图，而熟悉新版图的人，在购房时往往能做出更明智的选择。