Два мільйони: як зростання Відня впливає на ринок житла

Відень знову став містом з двомільйонним населенням. Що це означає для ринку житла, цін та районів — і де в місті ще є вільні ділянки.

Вперше з часів близько 1910 року у Відні знову проживає понад два мільйони людей. Тоді місто було столицею багатонаціональної імперії та четвертим за величиною містом Європи; після цього настало століття скорочення населення та стагнації. З початку 2000-х років Відень знову зростає — завдяки притоку населення з федеральних земель, з Європи та з усього світу, а в останні роки — майже так само швидко, як жодне інше місто континенту.

Для ринку житла саме ця цифра пояснює все інше. Хто хоче зрозуміти, чому не вистачає квартир, чому зростають орендні ставки і чому певні райони зберігають свою вартість, той повинен почати з економічного зростання.

Як зростає Відень

Зростання не є рівномірним. Воно відбувається хвилями — після розширення ЄС, у роки міграційних потоків, а останнім часом — у зв’язку з війною в Україні — і, насамперед, відбувається ззовні: у Відні кількість новоприбулих перевищує кількість народжених, тут більше людей віком до сорока років, ніж у будь-якому іншому регіоні Австрії, а також зростає частка домогосподарств, що складаються з однієї або двох осіб.

Ця структура визначає попит: невеликі квартири, центральне розташування, зручне транспортне сполучення, гнучкі умови оренди. Вона пояснює, чому двокімнатні квартири в центральних районах здаються в оренду швидше, ніж великі сімейні квартири на околицях міста, — і чому в новобудовах уже багато років поспіль роблять ставку саме на невеликі квартири.

Де місто розширюється

Зростання відбувається не в центральній частині міста, а у Фаворитені, Донауштадті, Флорідсдорфі та Лізінгу — там, де виникають нові мікрорайони: «Зеештадт Асперн», квартал «Зоннвенд» біля Центрального вокзалу, квартал «Нордбан», а також зони забудови вздовж продовжень ліній метро. За останні двадцять років населення цих районів збільшилося на десятки тисяч мешканців.

Внутрішні райони майже не розширюються, оскільки там просто більше немає місця. Кількість їхніх мешканців залишається стабільною вже протягом десятиліть, забудова завершена, а нові квартири з’являються лише на дахах або в переобладнаних офісних будівлях. Саме це робить їх такими стійкими у вартості: попит зростає, а пропозиція — ні.

Що це означає для цін

Коли щороку приїжджають десятки тисяч людей, а водночас будується менше, ніж заплановано, виникає тиск — спочатку на орендні ставки, оскільки новоприбулі спочатку орендують житло, а вже потім купують; з певним запізненням — на ціни купівлі, коли орендарі стають покупцями. Роки високих процентних ставок перервали цей механізм, але не скасували його.

Відень значною мірою вирішує цю проблему за рахунок соціального житла: понад половина віденців мешкає в муніципальних будинках або соціальних квартирах, і така структура дозволяє утримувати орендну плату на загалом нижчому рівні, ніж у подібних містах. Однак у вільному сегменті ринку, особливо в старих будинках центральних районів, пропозиція залишається обмеженою — і стає дедалі меншою.

Що це означає для власників

Нерухомість у традиційних районах не втрачає своєї вартості. Це не прогноз, а досвід останніх двадцяти років, протягом яких населення Відня зросло на чверть. Той, хто володіє будинком епохи «Грюндерцайт», квартирою в старовинній будівлі або віллою в центральному районі, володіє тим, що не відновлюється.

Це не означає, що будь-яка ціна є виправданою або що кожна локація отримує однакову вигоду. Це означає, що загальний напрямок є правильним — і що власники, які бажають продати нерухомість, продають її на ринку, який її потребує.

Що це означає для покупців

Очікування рідко робить ціни нижчими. Той, хто шукає квартиру, конкурує з містом, населення якого щороку зростає на кількість мешканців невеликого містечка, та з новим будівництвом, яке вже роками не встигає за цим попитом. Правильна стратегія полягає не в тому, щоб чекати на зниження цін, а в тому, щоб знайти правильне місце розташування — таке, яке отримує вигоду від зростання, а не лише говорить про нього.

Ми уважно стежимо за тим, які саме це райони: де розвивається інфраструктура, куди місто вкладає кошти, де район, що розвивається, перетворюється на мікрорайон. Адже місто, що зростає, змінює свою карту, і той, хто знає нову карту, робить кращі покупки.