Dos millones: cómo el crecimiento de Viena está marcando el mercado inmobiliario

Viena vuelve a ser una ciudad de dos millones de habitantes. Qué implica esto para las viviendas, los precios y los distritos, y dónde queda aún espacio en la ciudad.

Por primera vez desde los años en torno a 1910, Viena vuelve a contar con más de dos millones de habitantes. En aquella época, la ciudad era la capital de un imperio multietnico y la cuarta más grande de Europa; a ello le siguió un siglo de declive y estancamiento. Desde la década de los 2000, Viena vuelve a crecer —gracias a la llegada de personas procedentes de los estados federados, de Europa y de todo el mundo— y, en los últimos años, a un ritmo que casi ninguna otra ciudad del continente ha podido igualar.

En el mercado inmobiliario, esta cifra es la que explica todo lo demás. Quien desee comprender por qué escasean las viviendas, por qué suben los alquileres y por qué determinadas zonas mantienen su valor, debe partir del crecimiento.

Cómo crece Viena

El crecimiento no es uniforme. Se produce en oleadas —tras la ampliación de la UE, durante los años de los flujos migratorios y, más recientemente, con la guerra en Ucrania— y procede, sobre todo, del exterior: Viena registra más inmigración que nacimientos, cuenta con más personas menores de cuarenta años que cualquier otra región de Austria y presenta un porcentaje cada vez mayor de hogares formados por una o dos personas.

Esta estructura determina la demanda: viviendas más pequeñas, ubicaciones céntricas, buenas conexiones y contratos de alquiler flexibles. Esto explica por qué los pisos de dos habitaciones en los barrios céntricos se alquilan más rápido que los grandes pisos familiares en las afueras, y por qué, desde hace años, las nuevas construcciones apuestan por las viviendas pequeñas.

Donde crece la ciudad

El crecimiento no se produce en el centro de la ciudad, sino en Favoriten, en Donaustadt, en Floridsdorf y en Liesing —allí donde están surgiendo nuevos barrios: la Seestadt Aspern, el barrio de Sonnwendviertel junto a la estación central, el barrio de Nordbahnviertel y las zonas en desarrollo a lo largo de las ampliaciones del metro. Estos barrios han ganado decenas de miles de habitantes en los últimos veinte años.

Los barrios céntricos apenas crecen ya, porque, sencillamente, ya no queda espacio. Su número de habitantes se mantiene estable desde hace décadas, su desarrollo urbanístico está completado y las nuevas viviendas que se construyen se levantan en áticos o en edificios de oficinas reconvertidos. Eso es precisamente lo que hace que mantengan su valor: la demanda crece, pero la oferta no.

Qué implica esto en cuanto a los precios

Cuando cada año se suman decenas de miles de personas y, al mismo tiempo, se construye menos de lo previsto, se genera presión: en primer lugar, sobre los alquileres, ya que los recién llegados alquilan antes de comprar; y, con cierto retraso, sobre los precios de compra, cuando los inquilinos se convierten en compradores. Los años de tipos de interés elevados han interrumpido este mecanismo, pero no lo han eliminado.

Viena compensa en gran medida esta situación gracias a la vivienda social: más de la mitad de los vieneses vive en viviendas municipales o en viviendas sociales, y esta estructura mantiene los alquileres, en general, más bajos que en ciudades comparables. Sin embargo, en el mercado libre, especialmente en los edificios antiguos de los distritos céntricos, la oferta sigue siendo escasa —y cada vez lo es más—.

Qué significa esto para los propietarios

Los inmuebles situados en zonas consolidadas no pierden valor. No se trata de una previsión, sino de la experiencia de los últimos veinte años, durante los cuales Viena ha aumentado su población en una cuarta parte. Quien posea una vivienda de la época de Gründerzeit, un piso en un edificio antiguo o una villa en uno de los distritos céntricos, posee algo que no se regenera.

Esto no significa que todos los precios estén justificados ni que todas las ubicaciones se beneficien por igual. Significa que la tendencia general es la correcta, y que los propietarios que desean vender lo hacen en un mercado que los necesita.

Qué significa esto para los compradores

Esperar rara vez hace que los precios bajen. Quien busca un piso compite con una ciudad cuya población crece cada año en la medida de la de una pequeña localidad, y con una oferta de viviendas de nueva construcción que lleva años sin dar abasto a esta demanda. La estrategia adecuada no consiste en esperar a que bajen los precios, sino en encontrar la ubicación adecuada: una que se beneficie del crecimiento, en lugar de limitarse a hablar de él.

Analizamos con detalle de qué zonas se trata: dónde se está desarrollando la infraestructura, dónde invierte el Ayuntamiento y dónde una zona en desarrollo se convierte en un barrio. Y es que una ciudad en crecimiento transforma su mapa, y quien conoce el nuevo mapa, compra mejor.