Два миллиона: как рост населения Вены влияет на рынок жилья

Вена вновь стала городом с населением в два миллиона человек. Что это означает для рынка жилья, цен и районов — и где в городе ещё есть свободное место.

Впервые со времён 1910-х годов в Вене вновь проживает более двух миллионов человек. В те времена город был столицей многонациональной империи и четвертым по величине городом Европы; за этим последовало столетие сокращения населения и стагнации. С начала 2000-х годов Вена вновь растёт — за счёт притока населения из федеральных земель, из Европы и со всего мира, причём в последние годы темпы роста практически не имеют себе равных среди других городов континента.

Для рынка жилья именно эта цифра объясняет всё остальное. Тот, кто хочет понять, почему наблюдается дефицит жилья, почему растут арендные ставки и почему некоторые районы сохраняют свою стоимость, должен начать с вопроса роста.

Как растёт Вена

Рост не носит равномерный характер. Он происходит волнами — после расширения ЕС, в годы миграционных потоков, а в последнее время — в связи с войной в Украине — и, прежде всего, происходит за счёт притока населения извне: В Вене приток населения превышает рождаемость, здесь проживает больше людей в возрасте до сорока лет, чем в любом другом регионе Австрии, и растёт доля домохозяйств, состоящих из одного или двух человек.

Именно эта структура определяет спрос: небольшие квартиры, центральное расположение, удобное транспортное сообщение, гибкие условия аренды. Она объясняет, почему двухкомнатные квартиры в центральных районах сдаются быстрее, чем просторные семейные квартиры на окраинах города, — и почему в новом жилом строительстве уже на протяжении многих лет делается ставка на небольшие квартиры.

Где растёт город

Рост происходит не в центре города, а в Фаворитене, в Донауштадте, во Флоридсдорфе и Лизинге — там, где возникают новые кварталы: «Зеештадт Асперн», район Зоннвенд при Центральном вокзале, район Нордбан, а также зоны застройки вдоль продлений линий метро. За последние двадцать лет население этих районов увеличилось на десятки тысяч человек.

Внутренние районы практически не растут, поскольку там просто не осталось свободного места. Численность их населения остается стабильной на протяжении десятилетий, застройка завершена, а новые квартиры возводятся в рамках реконструкции существующих зданий или в переоборудованных офисных зданиях. Именно это и обеспечивает их стабильность стоимости: спрос растет, а предложение — нет.

Что это означает для цен

Когда ежегодно прибавляются десятки тысяч человек, а в то же время строится меньше, чем запланировано, возникает давление — сначала на арендную плату, поскольку вновь прибывшие сначала снимают жильё, а уже потом покупают; с некоторым опозданием — на цены на недвижимость, когда арендаторы становятся покупателями. Годы высоких процентных ставок приостановили действие этого механизма, но не устранили его.

Вена в значительной степени компенсирует эту проблему за счёт субсидируемого жилищного строительства: более половины жителей Вены проживают в муниципальных домах или в субсидируемых квартирах, и такая структура позволяет удерживать уровень арендной платы в целом на более низком уровне, чем в сопоставимых городах. Однако в частном сегменте рынка, особенно в старых зданиях центральных районов, предложение по-прежнему ограничено — и становится всё более дефицитным.

Что это означает для собственников

Недвижимость в устоявшихся районах не теряет своей ценности. Это не прогноз, а опыт последних двадцати лет, за которые население Вены увеличилось на четверть. Тот, кто владеет домом эпохи «Грюндерцайт», квартирой в старинном здании или виллой в одном из центральных районов, владеет тем, что не воспроизводится.

Это не означает, что любая цена оправдана или что все районы получают одинаковую выгоду. Это означает, что основная тенденция верна — и что собственники, желающие продать недвижимость, продают её на рынке, который в ней нуждается.

Что это означает для покупателей

Ожидание редко приводит к снижению цен. Тот, кто ищет квартиру, конкурирует с городом, население которого ежегодно увеличивается на количество жителей небольшого городка, а также с новым жилым строительством, которое уже на протяжении многих лет не успевает удовлетворить этот спрос. Правильная стратегия заключается не в том, чтобы ждать снижения цен, а в том, чтобы найти подходящее месторасположение — такое, которое извлекает выгоду из роста, а не просто говорит об этом.

Мы внимательно анализируем, о каких именно районах идет речь: где развивается инфраструктура, куда город вкладывает средства, где район, находящийся в стадии развития, превращается в уютный квартал. Ведь растущий город меняет свою карту, и тот, кто знает новую карту, делает более удачные покупки.