作为投资的出租公寓：收益率、风险、资产价值

维也纳的出租公寓被视为该国价值最稳定的投资形式。这一声誉背后的原因是什么——以及投资者在入市时应注意哪些方面。

维也纳的出租公寓本身就是一种独特的资产类别。它将通常难以兼得的要素结合在了一起：在不断发展的城市中稀缺的房产资源、持续的收益，以及可随时间推移不断提升的增值潜力。 它历经了战争、通货膨胀和货币改革——并且往往陪伴着拥有它的家族，代代相传。

正因如此，这是一种一旦出现失误，影响将持续很久的投资。打算在2025年入场的人，应该清楚自己将面临什么。

这栋多户住宅楼为何与众不同

“格鲁恩德尔时代”风格的建筑已不再新建。维也纳现存的这类建筑数量有限，且正在不断减少——原因包括拆除、分割为产权公寓以及土地用途变更。 与此同时，城市在不断扩张，对成熟地段住房的需求也在随之增长。这是过去几十年房价走势的最简单解释，而且这一趋势仍在延续。

此外还有结构上的优势：一栋拥有二十套公寓的出租楼，其风险分散在二十位租户身上。如果其中一位无法支付租金，其余租户便会分担。而且它提供了单套产权公寓所不具备的灵活性——例如阁楼改造、合并单元、翻新以及重新出租。

收益并非一切

出租房的当前收益率并不高。在优越地段，其收益率通常低于购置价格的3%，而对于拥有大量老租约的房屋，这一比例甚至更低。 如果只关注初始收益率，就会买错房——或者只能在那些收益率较高的地段购房，因为除了高收益率外，这些房产几乎没有什么其他优势。

价值的产生方式截然不同：通过新租约时的租金调整、阁楼扩建和翻新、将小户型合并为符合市场需求的户型，以及因房屋极度短缺——而这种短缺已非任何人所能弥补。出租公寓是一个需要十年或二十年才能见效的项目，绝非储蓄存折。

了解租赁法

购买维也纳多户住宅，就意味着同时购入了租赁合同——对于1945年前建造的房屋，《租赁法》将全面适用。 这意味着许多公寓的租金受到法律限制，附加费和减免费需依据规定目录计算，同时还涉及租期、房屋维护及运营成本的相关规定。自2025年起，年度租金调整幅度也将受到法律限制。

这听起来像是某种限制，实际上确实如此。但这是一个众所周知的框架，了解它的人就能进行测算：哪些合同已签署多年，哪些即将到期，哪些公寓在重新出租时可以调整定位？租户结构是数据室中最关键的指标——比每平方米单价更为重要。

购买时需要考虑的因素

关键因素依次是地段、房产状况和租户结构。地段决定了长期能获得的收益；房产状况则决定了未来几年还需要投入多少额外资金：屋顶、地下室、立管、外立面、楼梯间、电梯。 拥有大量旧租赁合同的房屋收益较低，但潜力巨大；而经过彻底翻新且租金可自由定价的房屋虽能带来收益，但操作空间较小。

此外，还有一些问题只能在现场和数据室中才能厘清：租户是否有拖欠租金的情况？是否有未结案的诉讼？是否存在政府部门规定的限制条件？该楼是否已分户，各单元是否已实行住宅产权制？顶楼的用途如何划定？若仅进行表面审查，日后必将付出代价。

账单

举个简单的例子：一栋位于市中心区、初始收益率为2%的房子，其中近一半的公寓仍按旧合同出租，阁楼未装修，外立面数十年来未曾翻新。从表面上看，这是一项回报率较低的投资。 但实际情况是：每次新租客入住都会提高收益，阁楼改造的收入足以支付翻新费用，十年后，这栋经过翻新的房子将配备电梯、带露台的公寓，并以接近市场水平的租金出租，其地理位置更是无人能复制。

这种投资策略能否奏效，取决于业主的耐心、其资本以及实施的质量。它并不总是能成功。但如果成功了，这栋出租楼就是一种能胜过所有其他投资的资产。

2025年的起步

现在入市的投资者将面临这样一个市场：在经历了两年的平静之后，市场又开始活跃起来：利率正在下降，此前持观望态度的卖家重新入市，而优质房源的竞争尚不激烈。这种情况不会一直持续下去。

我们往往在房产正式挂牌前就已知晓——因为我们认识房主。而且我们会坦率地指出，哪些房产我们会买，哪些不会买。对于一处计划持有二十年的房产而言，这无疑是最宝贵的建议。