Багатоквартирний будинок як об’єкт інвестування: прибутковість, ризик, реальна вартість

Віденські будинки, що здаються в оренду, вважаються найстабільнішою формою інвестицій у країні. Що стоїть за цією репутацією — і на що інвесторам слід звернути увагу, розпочинаючи інвестиції.

Віденський багатоквартирний будинок — це окремий клас інвестицій. Він поєднує те, що зазвичай рідко зустрічається разом: дефіцит нерухомості у місті, що розбудовується, постійний дохід та потенціал розвитку, який можна збільшувати з роками. Вони пережили війни, інфляцію та валютні реформи — і часто супроводжували сім’ї, які їх володіють, протягом кількох поколінь.

Саме тому це також сфера, в якій помилки мають довгострокові наслідки. Той, хто хоче долучитися до неї у 2025 році, повинен знати, на що він йде.

Чому цей багатоквартирний будинок є особливим

Будинки епохи «Грюндерцайт» більше не будують. Їхній фонд у Відні є обмеженим і поступово зменшується — через знесення, переобладнання на приватні квартири та зміну цільового призначення. Водночас місто розширюється, і попит на житло в історичних районах зростає разом із ним. Це найпростіше пояснення динаміки цін за останні десятиліття, і воно залишається актуальним.

До цього додається ще й структура: багатоквартирний будинок із двадцятьма квартирами розподіляє ризик між двадцятьма орендарями. Якщо один з них випадає, решта беруть на себе витрати. Крім того, це дає свободу дій, якої ніколи не має окрема квартира у власність — облаштування мансарди, об’єднання квартир, реконструкція, пошук нових орендарів.

Прибутковість — це ще не все

Поточна прибутковість багатоквартирного будинку є досить скромною. У вигідних районах вона часто не перевищує трьох відсотків від ціни придбання, а для будинків із великою кількістю старих договорів оренди — ще нижча. Хто орієнтується лише на початкову рентабельність, той робить неправильний вибір — або купує в районах, де рентабельність висока, оскільки в іншому випадку у цього будинку мало переваг.

Цінність формується інакше: завдяки коригуванню орендної плати при укладенні нових договорів оренди, завдяки розбудові мансардних поверхів та реконструкції, завдяки об’єднанню невеликих квартир у плани, що відповідають ринковим вимогам, а також завдяки гострому дефіциту будинків, які вже ніхто не може побудувати. Багатоквартирний будинок — це проект на десять чи двадцять років, а не ощадний книжка.

Розуміння законодавства про оренду

Хто купує віденський багатоквартирний будинок, той купує договори оренди — і для будинків, побудованих до 1945 року, Закон про оренду застосовується у повному обсязі. Це означає законодавчо обмежені орендні ставки для багатьох квартир, надбавки та знижки відповідно до переліку, а також правила щодо строків дії договорів, утримання та експлуатаційних витрат. З 2025 року законодавчо встановлено також верхню межу щорічних коригувань орендної плати.

Це звучить як обмеження, і це дійсно так. Але це відомі рамки, і той, хто їх знає, може прорахувати: які договори є старими, які закінчуються, які квартири можна позиціонувати інакше при повторній здачі в оренду? Структура орендарів — це найважливіший показник у базі даних — важливіший за ціну за квадратний метр.

На що слід звернути увагу під час покупки

Вирішальне значення мають розташування, стан та склад орендарів — саме в такому порядку. Розташування визначає, чого можна досягти в довгостроковій перспективі. Стан визначає, скільки додаткового капіталу знадобиться в найближчі роки: дах, підвал, стояки, фасад, сходова клітка, ліфт. Будинок із великою кількістю старих договорів оренди приносить невеликий дохід, але має великий потенціал; повністю відремонтований будинок із вільними об’єктами оренди приносить дохід, але має мало простору для маневру.

До цього додаються питання, які можна з’ясувати лише на місці та в інформаційному центрі: чи є заборгованість у орендарів, незавершені судові справи, вимоги органів влади? Чи розділено будинок на окремі квартири, чи існує право власності на окремі квартири? Яке призначення має мансарда? Хто перевіряє це поверхнево, той пізніше заплатить за це.

Рахунок

Простий приклад: будинок у центральному районі з початковою прибутковістю 2 %, приблизно половина квартир — за старими договорами оренди, горище не облаштоване, фасад не оновлювався десятиліттями. На папері — невдала інвестиція. Насправді ж: кожна нова оренда підвищує дохід, облаштування горища фінансує реконструкцію, і через десять років з’являється відремонтований будинок із ліфтом, квартирами з терасами та орендною платою, що відповідає ринковій, у місці, яке вже ніхто не зможе повторити.

Чи виправдаються ці розрахунки, залежить від терпіння власника, його капіталу та якості реалізації проекту. Не завжди це виходить. Але якщо все вдається, багатоквартирний будинок стає інвестицією, яка перевершує всі інші.

Початок у 2025 році

Інвестори, які вирішили вступити на ринок саме зараз, стикаються з ринком, який після двох спокійних років знову починає рухатися: процентні ставки знижуються, продавці, які чекали, повертаються, а конкуренція за хороші об’єкти нерухомості поки що залишається помірною. Такий стан речей не триватиме довго.

Ми часто знаємо про будинки, що з’являються на ринку, ще до того, як вони з’являться — адже ми знайомі з їхніми власниками. І ми відверто говоримо, які з них ми б купили, а які — ні. Для інвестиції, яку планується утримувати протягом двадцяти років, це найважливіша порада, яку можна отримати.