El edificio de viviendas como inversión: rentabilidad, riesgo y valor intrínseco

Los edificios de viviendas en Viena se consideran la forma de inversión más estable del país. Qué hay detrás de esa reputación y en qué deben fijarse los inversores a la hora de invertir.

El edificio de viviendas de Viena constituye una clase de activos en sí misma. Combina lo que, por lo general, rara vez se da junto: un parque inmobiliario escaso en una ciudad en crecimiento, ingresos recurrentes y un potencial de desarrollo que puede potenciarse a lo largo de los años. Ha sobrevivido a guerras, inflaciones y reformas monetarias, y ha acompañado a las familias que lo poseen, a menudo a lo largo de generaciones.

Precisamente por eso se trata de una inversión en la que los errores tienen consecuencias a largo plazo. Quien desee incorporarse en 2025 debería saber en qué se está metiendo.

Por qué este edificio de viviendas es especial

Ya no se construyen edificios de la época de Gründerzeit. El parque inmobiliario de Viena es limitado y se está reduciendo —por demoliciones, por la división en pisos en propiedad y por cambios de uso. Al mismo tiempo, la ciudad crece, y con ella lo hace la demanda de viviendas en zonas consolidadas. Esa es la explicación más sencilla de la evolución del valor en las últimas décadas, y sigue siendo válida.

A esto se suma la estructura: un edificio de viviendas con veinte apartamentos distribuye el riesgo entre veinte inquilinos. Si uno de ellos deja de pagar, los demás asumen la carga. Además, ofrece un margen de maniobra que un único piso en propiedad nunca tiene: acondicionamiento del ático, fusión de viviendas, rehabilitación o nuevo alquiler.

La rentabilidad no lo es todo

La rentabilidad corriente de un edificio de viviendas es modesta. En buenas ubicaciones suele situarse por debajo del tres por ciento, en relación con el precio de compra, y en el caso de los edificios con muchos contratos de alquiler antiguos, es aún inferior. Quien se fije únicamente en la rentabilidad inicial, tomará una decisión de compra errónea —o comprará en zonas en las que la rentabilidad es elevada porque, por lo demás, la vivienda presenta pocas ventajas.

El valor se genera de otra manera: mediante ajustes en los alquileres en los nuevos contratos de alquiler, mediante la ampliación de buhardillas y la rehabilitación, mediante la fusión de viviendas pequeñas para crear distribuciones adaptadas al mercado, y debido a la mera escasez de viviendas que ya nadie puede construir. Un edificio de viviendas es un proyecto a diez o veinte años vista, no una libreta de ahorro.

Comprender la legislación en materia de arrendamientos

Quien compra un edificio de viviendas en Viena, compra contratos de alquiler; y, en el caso de los edificios construidos antes de 1945, se aplica la Ley de Arrendamientos en toda su extensión. Esto implica que los alquileres de muchos pisos están limitados por ley, así como recargos y descuentos según un baremo, y normas relativas a la duración de los contratos, el mantenimiento y los gastos de comunidad. A partir de 2025, los ajustes anuales también estarán limitados por ley.

Esto suena a limitación, y lo es. Pero se trata de un marco conocido, y quien lo conoce puede hacer sus cálculos: ¿qué contratos son antiguos, cuáles están a punto de vencer, qué viviendas se pueden posicionar de otra manera en el momento de volver a alquilarlas? La estructura de los inquilinos es la cifra más importante en la base de datos, más importante incluso que el precio por metro cuadrado.

Lo que importa a la hora de comprar

Los factores decisivos son la ubicación, el estado y la composición de los inquilinos, por este orden. La ubicación determina lo que se puede obtener a largo plazo. El estado determina cuánto capital adicional se necesitará en los próximos años: tejado, sótano, tuberías verticales, fachada, escalera y ascensor. Un edificio con muchos contratos de alquiler antiguos genera pocos ingresos, pero tiene mucho potencial; un edificio completamente rehabilitado con alquileres libres genera ingresos, pero ofrece poco margen de maniobra.

A esto se suman cuestiones que solo se pueden aclarar in situ y en la sala de datos: ¿Existen atrasos en los pagos de los inquilinos, procedimientos pendientes o requisitos administrativos? ¿Está el edificio dividido en apartamentos? ¿Existen propiedades horizontales en las distintas unidades? ¿A qué uso está destinado el ático? Quien realice una comprobación superficial, lo pagará más adelante.

La factura

Un ejemplo sencillo: una vivienda en un barrio céntrico con una rentabilidad inicial del 2 %, algo más de la mitad de los pisos con contratos antiguos, el ático sin acondicionar y la fachada sin renovar desde hace décadas. Sobre el papel, una inversión poco atractiva. En la realidad: cada nuevo alquiler aumenta la rentabilidad, la reforma del ático financia la rehabilitación y, en diez años, se dispone de una vivienda rehabilitada con ascensor, apartamentos con terraza y alquileres ajustados al mercado, en una ubicación que ya nadie podrá igualar.

Que esta ecuación salga bien depende de la paciencia del propietario, de su capital y de la calidad de la ejecución. No siempre sale bien. Pero cuando sale bien, el edificio de viviendas es la inversión que supera a todas las demás.

El inicio en 2025

Los inversores que se incorporen ahora se encontrarán con un mercado que vuelve a estar en movimiento tras dos años de calma: los tipos de interés están bajando, los vendedores que han estado a la espera vuelven al mercado y la competencia por las buenas viviendas aún es moderada. Esta situación no va a durar.

A menudo sabemos qué viviendas van a salir al mercado antes incluso de que lo hagan, porque conocemos a sus propietarios. Y decimos abiertamente cuáles compraríamos y cuáles no. En el caso de una inversión que se mantiene durante veinte años, ese es el consejo más importante que se puede recibir.