Многоквартирный дом как объект инвестиций: доходность, риск, стоимость недвижимости

Венские многоквартирные дома считаются наиболее стабильной с точки зрения стоимости формой инвестиций в стране. Что стоит за этой репутацией — и на что инвесторам следует обратить внимание при вхождении в рынок.

Венские доходные дома представляют собой отдельный класс инвестиций. Они сочетают в себе то, что обычно редко встречается вместе: дефицит недвижимости в растущем городе, регулярный доход и потенциал развития, который можно наращивать на протяжении многих лет. Оно пережило войны, инфляцию и валютные реформы — и зачастую сопровождало семьи, владеющие им, на протяжении нескольких поколений.

Именно поэтому это тот вид инвестиций, в котором ошибки имеют долгосрочные последствия. Тот, кто планирует вложить средства в 2025 году, должен понимать, на что он идет.

Почему этот многоквартирный дом является особенным

Здания эпохи «Грюндерцайт» больше не строят. Их количество в Вене ограничено и сокращается — в результате сноса, переоформления в частные квартиры и изменения целевого назначения. В то же время город растёт, и вместе с ним растёт спрос на жильё в исторических районах. Это самое простое объяснение динамики цен за последние десятилетия, и оно по-прежнему актуально.

К этому следует добавить структуру: многоквартирный дом с двадцатью квартирами распределяет риск между двадцатью арендаторами. Если один из них выбывает, остальные берут на себя его долю. Кроме того, он предоставляет свободу действий, которой никогда не будет у отдельной квартиры в частной собственности — обустройство мансарды, объединение квартир, ремонт, сдача в аренду новым арендаторам.

Доходность — это не всё

Текущая доходность многоквартирного дома весьма скромна. В престижных районах она зачастую не превышает трёх процентов от покупной цены, а в случае домов со множеством старых договоров аренды — ещё ниже. Тот, кто ориентируется исключительно на начальную доходность, совершает ошибочный выбор — либо приобретает недвижимость в районах, где доходность высока, поскольку в противном случае у данного дома практически нет других преимуществ.

Стоимость формируется иным образом: за счёт корректировки арендной платы при заключении новых договоров аренды, за счёт достройки чердачных помещений и реконструкции, за счёт объединения небольших квартир в планировки, востребованные на рынке, а также за счёт крайней нехватки домов, которые уже никто не может построить. Многоквартирный дом — это проект на десять или двадцать лет, а не сберегательная книжка.

Понимание законодательства об аренде

Покупая венский многоквартирный дом, вы приобретаете договоры аренды — и в отношении домов, построенных до 1945 года, Закон об аренде применяется в полном объеме. Это означает установленные законом ограничения на размер арендной платы для многих квартир, надбавки и скидки в соответствии с установленным перечнем, а также правила, касающиеся срока действия договоров, содержания и эксплуатационных расходов. С 2025 года законом также устанавливается верхний предел ежегодных корректировок арендной платы.

Это звучит как ограничение, и таковым оно и является. Однако это хорошо известные рамки, и тот, кто их знает, может просчитать: какие договоры аренды являются старыми, какие истекают, а какие квартиры можно позиционировать иначе при повторной сдаче в аренду? Структура арендаторов — это самый важный показатель в базе данных, более важный, чем цена за квадратный метр.

Что важно при покупке

Решающее значение имеют расположение, состояние и состав арендаторов — именно в таком порядке. Расположение определяет, какую доходность можно обеспечить в долгосрочной перспективе. Состояние определяет, какой дополнительный капитал потребуется в ближайшие годы: крыша, подвал, стояки, фасад, лестничная клетка, лифт. Дом со множеством старых договоров аренды приносит небольшую доходность, но обладает большим потенциалом; полностью отремонтированный дом со свободными арендными площадями приносит доход, но оставляет мало пространства для маневра.

К этому добавляются вопросы, которые можно прояснить только на месте и в информационном центре: имеются ли задолженности по арендной плате, незавершённые судебные разбирательства, требования со стороны государственных органов? Разделено ли здание на отдельные квартиры, существует ли право собственности на отдельные жилые единицы? Какое назначение имеет мансарда? Тот, кто проводит поверхностную проверку, впоследствии понесёт убытки.

Счёт

Простой пример: дом в одном из центральных районов с начальной доходностью в два процента, примерно половина квартир с устаревшими договорами аренды, чердак не обустроен, фасад не ремонтировался десятилетиями. На бумаге — невыгодная инвестиция. На деле же: каждая новая сдача в аренду повышает доходность, доработка чердака финансирует реконструкцию, и через десять лет вы получите отремонтированный дом с лифтом, квартирами с террасами и арендной платой, соответствующей рыночным ценам, в месте, которое уже никто не сможет повторить.

Удастся ли реализовать этот план, зависит от терпения владельца, его капитала и качества реализации проекта. Не всегда это удаётся. Но если удаётся, то многоквартирный дом становится инвестицией, превосходящей все остальные.

Начало деятельности в 2025 году

Инвесторы, которые вступают в рынок сейчас, сталкиваются с рынком, который после двух спокойных лет вновь активизируется: процентные ставки снижаются, продавцы, которые выжидали, возвращаются, а конкуренция за хорошие объекты недвижимости пока остается умеренной. Такая ситуация не сохранится надолго.

Мы зачастую знаем о появлении объектов недвижимости на рынке ещё до того, как они появятся — ведь мы знакомы с их владельцами. И мы открыто говорим, какие из них мы бы купили, а какие — нет. Когда речь идёт об инвестиционном объекте, который планируется удерживать в течение двадцати лет, это — самый важный совет, который только можно получить.